토지거래허가 없이 체결된 계약, 계약금 돌려받을 수 있을까?

부동산 거래, 특히 토지 거래는 큰돈이 오가는 만큼 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 특히 토지거래허가구역에서는 더욱 신중해야 하는데요. 오늘은 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 체결된 매매계약과 관련하여 계약금 반환 문제를 다뤄보겠습니다.

토지거래허가구역이란?

투기를 막고 토지의 효율적인 이용을 위해 지정된 지역으로, 이곳에서 토지를 거래하려면 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 거래하면 법적 효력을 갖지 못할 수 있습니다.

허가 전 계약은 '유동적 무효'

토지거래허가구역 내 토지의 매매계약을 허가 전에 체결했다면, 그 계약은 '유동적 무효' 상태가 됩니다. 즉, 허가를 받으면 유효가 되고, 허가를 받지 못하면 무효가 되는 것이죠. 이는 처음부터 허가를 받지 않기로 하거나 허가를 피하려는 의도로 계약한 '확정적 무효'와는 다릅니다. 확정적 무효는 나중에 허가를 받더라도 효력이 생기지 않습니다.

유동적 무효 상태에서 계약금 반환은?

유동적 무효 상태에서는 계약금을 바로 돌려받을 수 없습니다. 왜냐하면 아직 허가를 받을 가능성이 남아있고, 허가를 받으면 계약이 유효하게 되기 때문입니다. 따라서 계약이 확정적으로 무효가 된 후에야 부당이득반환청구 (민법 제741조)를 통해 계약금 반환을 요구할 수 있습니다.

계약이 확정적 무효가 되는 경우는?

1. 관할 관청에서 허가를 내주지 않는 경우 (불허가 처분)
2. 매도인과 매수인 모두 더 이상 허가 신청을 하지 않겠다는 의사를 명확히 밝히는 경우

판례를 통해 살펴보는 계약금 반환

대법원은 토지거래허가를 받지 않은 매매계약이 무효라는 원고의 주장에 대해, 단순히 허가를 받지 않았다는 사실만으로는 계약금 반환을 요구할 수 없다고 판시했습니다. (국토이용관리법 제21조의3 제1항). 다만, 매도인과 매수인 쌍방이 더 이상 허가 신청을 하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우에는 계약이 확정적으로 무효가 된 것으로 보아 계약금 반환을 청구할 수 있다는 입장입니다. (대법원 1993.6.22. 선고 91다21435 판결, 1993.9.14. 선고 91다41316 판결, 1995.4.28. 선고 93다26397 판결, 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체판결 등 참조)

결론

토지거래허가구역 내 토지 거래는 허가 취득 여부에 따라 계약의 효력이 좌우되므로 주의해야 합니다. 유동적 무효 상태에서는 계약금을 바로 돌려받을 수 없으며, 불허가 처분을 받거나 쌍방이 허가 신청을 포기하는 등 계약이 확정적으로 무효가 된 후에야 반환 청구가 가능합니다. 따라서 토지거래허가구역 내 토지를 거래할 때는 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하고 신중하게 진행해야 합니다.