토지거래허가구역 내 토지 매매, 계약금 돌려받을 수 있을까?

토지거래허가구역에서 토지를 사고 팔 때는 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가받기 전까지는 계약이 완전히 유효하지 않은, 이른바 유동적 무효 상태에 놓이게 됩니다. 그런데 허가를 받기 전에 계약이 깨지는 경우, 계약금은 어떻게 될까요? 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해 드립니다.

토지거래허가, 협력해야 하는 의무!

토지거래허가구역 내 토지 매매에서는 매도인과 매수인 모두 허가를 받기 위해 서로 협력해야 할 의무가 있습니다. 만약 일방적으로 협력을 거부하거나 계약을 파기하면, 상대방에게 손해를 배상해야 할 수도 있습니다. 계약 당시에 손해배상액을 미리 정해두는 것도 가능합니다 (민법 제398조 제1항).

계약이 확정적으로 무효가 되는 경우

토지거래허가가 나지 않아 유동적 무효 상태인 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우는 크게 두 가지입니다. 첫째, 관할 관청에서 허가를 내주지 않는 경우입니다. 둘째, 매수인과 매도인 모두 허가 신청에 협력하지 않겠다는 의사를 명확히 밝히는 경우입니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조).

판례의 쟁점: 누구의 책임일까?

이번 판례에서 매수인은 계약금과 중도금까지 지급했지만, 토지거래허가 신청을 하지 않았습니다. 미등기 전매를 노리고 고의로 허가 신청을 미루다가 잔금 마련에도 실패한 것이죠. 결국 매도인은 계약을 해제하고 중도금을 공탁했습니다. 매수인은 매도인이 허가 신청에 협조하지 않았다고 주장하며 소송을 걸었지만 패소했고, 이 판결은 확정되었습니다. 그 후 매수인은 계약금 반환을 요구하는 소송을 다시 제기했습니다.

대법원은 확정된 판결의 사실관계(민사소송법 제202조)를 바탕으로 매수인이 허가 신청에 협조하지 않아 계약이 확정적으로 무효가 되었고, 그 책임은 매수인에게 있다고 판단했습니다. 따라서 계약금을 돌려줄 필요가 없다고 결론지었습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조
• 민법 제398조 제1항
• 민사소송법 제202조
• 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결
• 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결
• 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다18673 판결
• 대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결
• 대법원 1989. 3. 28. 선고 87다카2832, 2833 판결

토지거래허가구역 내 토지 매매는 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 계약 전 충분한 정보를 숙지하고 신중하게 진행하는 것이 중요합니다. 특히 허가 신청에 대한 협력 의무를 소홀히 하면 불이익을 받을 수 있다는 점을 명심해야 합니다.