토지거래허가구역 내 무허가 매매, 계약금 돌려받을 수 있을까?

부동산 거래, 특히 토지거래허가구역 내에서의 거래는 복잡한 법적 절차가 필요합니다. 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 계약금을 지불했다면, 나중에 계약이 어그러졌을 때 계약금을 돌려받을 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고와 토지 및 건물 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했습니다. 하지만 해당 토지는 국토이용관리법상 토지거래허가구역이었는데, 매매계약 당시에는 쌍방 모두 이 사실을 몰랐습니다. 이후 원고가 이 사실을 알고 피고에게 허가신청 절차에 협력을 요청했으나, 피고는 거부하며 오히려 원고의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제 및 계약금 몰수를 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 토지거래허가구역 내의 토지 거래는 관할관청의 허가를 받아야 효력이 발생한다는 점을 명확히 했습니다. 허가를 받기 전에는 계약이 '유동적 무효' 상태에 있다고 봅니다. 즉, 허가를 받으면 계약이 유효하게 되고, 허가를 받지 못하면 무효가 되는 것입니다.

이러한 유동적 무효 상태에서는 당사자 모두 허가를 받기 위해 서로 협력할 의무가 있습니다. 따라서 허가 전이라도 계약금을 지불한 당사자가 무조건 계약의 무효를 주장하며 계약금 반환(부당이득반환)을 청구할 수는 없습니다.

그러나 이 사건에서는 피고가 허가신청에 협력하지 않았습니다. 법원은 이를 허가신청 협력의무 이행거절 의사의 명백한 표시로 보았고, 이로 인해 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속될 수 없다고 판단했습니다. 즉, 계약은 확정적으로 무효가 된 것입니다. 따라서 원고는 계약금 반환을 청구할 수 있다고 판결했습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 국토이용관리법 제21조의3 (토지거래계약에 관한 허가)
• 민법 제741조 (부당이득의 내용)
• 대법원 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체판결
• 대법원 1993.1.12. 선고 92다36830 판결
• 대법원 1993.3.9. 선고 92다56575 판결

핵심 정리

토지거래허가구역 내 무허가 매매는 '유동적 무효' 상태입니다. 허가 전이라도 당사자들은 허가 취득을 위해 협력해야 합니다. 만약 일방이 협력을 거부한다면 계약은 확정적으로 무효가 되고, 계약금 반환 청구가 가능해집니다. 토지거래허가구역 내 부동산 거래 시에는 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다.