부동산, 특히 토지 거래는 큰돈이 오가는 만큼 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 특히 투기 방지를 위해 지정된 '토지거래허가구역'에서는 더욱 까다로운 규정이 적용되는데요. 오늘은 토지거래허가구역에서 허가를 피하려다 오히려 법에 걸린 사례를 소개하려고 합니다.
토지거래허가, 왜 필요할까요?
토지거래허가구역은 투기가 과열되거나 땅값이 급등하는 지역을 안정시키기 위해 지정됩니다. 이 구역 안에서 토지를 거래하려면 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하죠. 허가 기준은 지역마다 다르지만, 일반적으로 실수요자인지, 투기 목적인지 등을 심사합니다. 만약 허가 없이 거래하면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 위반으로 처벌받을 수 있습니다.
'내' 명의로는 안되니까… '타인' 명의로?
이번 사례의 피고인은 토지거래허가구역 내 토지를 사고 싶었지만, 허가 기준을 충족하지 못했습니다. 그래서 허가 요건을 갖춘 다른 사람의 명의를 빌려 매매계약을 체결했죠. 계약서까지 위조해서 말이죠. 겉으로 보기에는 적법한 거래처럼 보이지만, 실제로는 허가를 받지 않고 토지를 거래한 것과 마찬가지입니다.
법원의 판단은?
법원은 이러한 '꼼수' 거래를 허용하지 않았습니다. 비록 계약서상으로는 허가를 받을 것을 전제로 한 것처럼 보이더라도, 실질적으로는 허가를 회피하기 위한 목적이었다는 점을 문제 삼았습니다. 즉, 처음부터 허가를 받을 의사 없이 타인 명의를 이용하여 법망을 피해 가려고 했다는 것이죠. 따라서 국토계획법 위반으로 처벌받아야 한다는 판결이 나왔습니다.
핵심 정리!
토지 거래, 특히 토지거래허가구역 내 거래는 관련 법규를 꼼꼼히 확인하고 적법한 절차를 따라야 합니다. '꼼수'는 결국 법의 심판을 받게 된다는 사실을 잊지 마세요!
형사판례
토지거래허가구역에서 허가를 피하려고 '꼼수'로 계약하면 그 계약은 처음부터 무효입니다. 따라서 판매자가 마음대로 땅을 처분해도 배임죄가 되지 않습니다.
민사판례
토지거래허가구역에서 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 허가를 받기로 한 매매계약은 무효입니다.
생활법률
투기 과열 우려 지역 등에 지정되는 토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상 토지 거래 시 관할 기관의 허가가 필요하며, 허가받은 목적대로 이용해야 하고 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있다.
민사판례
토지거래허가구역 내 임야를 허가 없이 매매하고, 허가를 피하려고 증여로 위장하여 소유권 이전 등기를 한 경우, 매매계약과 등기 모두 무효라는 판결. 허가를 받지 않은 당사자가 스스로 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반이 아니라는 판결.
형사판례
토지거래 허가구역에서 허가를 피하려고 매매를 가장한 증여로 등기하면 어떤 죄가 성립할까요? 부동산등기 특별조치법 위반은 성립하지 않지만, 공정증서원본불실기재죄는 성립합니다.
생활법률
토지거래허가구역 내 농지 매매는 시·군·구청의 허가가 필수이며, 자격, 목적, 계획 등 엄격한 기준에 따라 심사 후 허가 여부가 결정된다.