토지거래허가구역 내 '꼼수' 계약, 무효입니다!

부동산, 특히 토지 관련 거래는 복잡하고 어려운 법률 용어 때문에 일반인들이 이해하기 쉽지 않죠. 오늘은 토지거래허가구역 내에서 흔히 발생하는 '편법' 계약과 관련된 판례를 통해 '토지거래허가' 제도를 좀 더 쉽게 이해해보는 시간을 갖겠습니다.

토지거래허가구역이란?

투기 과열이 우려되는 지역의 토지 거래를 안정시키기 위해 지정되는 구역입니다. 이 구역 안에서 토지를 거래하려면 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효가 됩니다.

사건의 개요

부동산 매매업자인 A씨는 토지거래허가구역 내 토지를 사려고 했습니다. 하지만 A씨는 허가를 받을 자격이 없었죠. 그래서 A씨는 자신이 운영하는 회사 직원 B씨 등의 명의를 빌려 토지 소유자 C씨와 매매계약을 체결했습니다. 등기는 나중에 A씨가 지정하는 사람 앞으로 넘기기로 약속했고요. 시간이 흘러 해당 토지가 허가구역에서 해제되자, C씨는 다른 사람에게 토지를 팔아버렸습니다. A씨는 C씨를 배임죄로 고소했죠.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 C씨에게 배임죄를 인정했습니다. 하지만 대법원은 판결을 뒤집었습니다. 왜 그랬을까요?

핵심은 '토지거래허가 잠탈'입니다. A씨는 허가받을 자격이 없음에도 불구하고, 마치 허가를 받을 수 있는 것처럼 가장하여 계약을 체결했죠. 대법원은 이를 '토지거래허가를 잠탈하려는 의도'로 판단했습니다.

토지거래허가를 잠탈하는 계약은 무효!

구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2007. 7. 27. 법률 제8564호로 개정되기 전의 것) 제118조 제6항에 따르면, 허가를 배제하거나 잠탈하려는 의도로 체결된 토지거래계약은 처음부터 확정적으로 무효입니다. A씨와 C씨의 계약은 애초에 무효였기 때문에 C씨가 토지를 다른 사람에게 판 행위는 배임죄가 될 수 없다는 것이죠.

대법원은 '허가를 받을 수 없는 계약을 허가받을 수 있는 것처럼 꾸미는 행위'도 허가 잠탈에 해당한다고 명확히 했습니다. (대법원 1990. 12. 11. 선고 90다8121 판결 등 참조)

결론

토지거래허가구역에서 허가를 받지 않거나 잠탈하려는 의도로 체결한 계약은 모두 무효입니다. 복잡한 법망을 피해 '꼼수'를 부리려다 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

관련 법조항:

• 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2007. 7. 27. 법률 제8564호로 개정되기 전의 것) 제118조 제1항, 제6항
• 형법 제355조 제2항

참고 판례:

• 대법원 1990. 12. 11. 선고 90다8121 판결
• 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결
• 대법원 1993. 11. 23. 선고 92다44671 판결
• 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 93다44326 판결
• 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다61553 판결
• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결