토지거래허가구역 내 토지 매매, 알고 계약하자!

토지거래허가구역 내 토지를 사고팔 때는 일반적인 토지 거래와 다른 점이 많아 주의해야 합니다. 특히 계약이 어떻게 되는지, 어떤 책임이 있는지 잘 알아야 억울한 일을 겪지 않습니다. 오늘은 토지거래허가구역 내 토지 매매 시 꼭 알아야 할 내용들을 살펴보겠습니다.

1. 허가 전 계약, 효력은 어떻게 될까?

토지거래허가구역에서는 관할 시·도지사의 허가를 받아야 소유권 이전이 가능합니다. 허가 전에 매매계약을 체결하는 경우, 허가를 아예 받지 않으려는 의도였다면 계약은 처음부터 무효입니다. 하지만 허가를 받을 것을 전제로 계약했다면 허가 전까지는 '유동적 무효' 상태입니다.  허가를 받으면 계약이 소급하여 유효하게 되지만, 허가를 받지 못하면 무효가 확정됩니다.

2. 허가 신청 협력 의무, 위반하면 어떻게 될까?

'유동적 무효' 상태에서는 매도인과 매수인 모두 허가를 받기 위해 서로 협력해야 할 의무가 있습니다.  만약 일방적으로 협력하지 않거나, 허가 신청 전에 계약을 철회하면 상대방에게 손해를 배상해야 합니다. 계약 당시에 이런 경우 손해배상액을 미리 약정하는 것도 가능합니다. (민법 제398조 제1항)

3. 계약 위반으로 계약이 해제되면?

토지거래허가를 받지 못하는 경우 외에도, 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제될 수 있습니다. 이 경우에도 계약 당시 정한 손해배상액 약정이 적용됩니다. 이는 협력 의무 불이행이나 일방적인 계약 철회로 인해 계약이 확정적으로 무효가 된 경우도 포함합니다. (민법 제105조, 제398조 제1항)

4. 계약이 확정적으로 무효가 되는 시점은?

일방적으로 계약을 철회했다고 해서 바로 계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 쌍방이 허가 신청을 하지 않기로 명확하게 의사표시를 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 됩니다. (국토이용관리법 제21조의3, 민법 제568조)  한쪽이 철회 의사를 밝혔더라도, 상대방이 계약 이행을 주장하면 여전히 '유동적 무효' 상태가 유지됩니다.

관련 법조항 및 판례

• 국토이용관리법 제21조의3
• 민법 제105조, 제398조 제1항, 제568조
• 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결
• 대법원 1994. 4. 15. 선고 93다39782 판결
• 대법원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결
• 대법원 1993. 9. 14. 선고 91다41316 판결

토지거래허가구역 내 토지 매매는 복잡한 법적 절차가 포함됩니다. 계약 전에 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살피고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 거래를 위한 지름길입니다.