토지거래허가구역 내 토지 매매, 허가 후에도 계약금 배액으로 해제 가능?

토지거래허가구역에서 토지를 사고팔 때는 복잡한 절차가 필요합니다. 특히 계약금만 주고받은 상태에서 허가를 받았다면 계약 해제가 가능할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

토지거래허가구역 내 토지를 매매하기로 계약하고 계약금을 지급했습니다. 이후 토지거래허가까지 받았지만, 매도인은 마음이 바뀌어 계약을 해제하고 싶어합니다. 계약금의 배액을 돌려주면 해제가 가능할까요?

법원의 판단

법원은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 판단했습니다. 토지거래허가를 받았더라도, 이는 단순히 계약의 효력 발생을 위한 절차일 뿐, 실제 이행에 착수한 것은 아니라고 본 것입니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 토지거래허가구역 내 토지 매매는 허가를 받아야 효력이 발생합니다. 따라서 매수인과 매도인은 허가를 받기 위해 서로 협력해야 할 의무가 있습니다. 하지만 이러한 협력 의무는 신의칙상의 의무일 뿐, 실제 계약 이행 의무(소유권 이전, 잔금 지급 등)와는 다릅니다. 따라서 허가를 받았더라도 아직 본격적인 이행이 시작된 것은 아니므로, 매도인은 계약금 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

만약 허가를 받은 시점을 이행의 착수로 본다면, 매도인과 매수인 모두 계약 해제 가능 기간이 부당하게 짧아지는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 법원은 허가 취득만으로는 이행의 착수로 볼 수 없다고 판단했습니다.

관련 법 조항

• 민법 제565조 (해약금) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 (토지거래계약 허가) 토지거래계약에 관한 허가구역 안에서 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 ... 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

• 민법 제544조 (이행기의 약정이 없는 경우의 이행청구) 이행기의 약정이 없는 채무는 채권자의 청구에 의하여 즉시 이행하여야 한다.

핵심 정리

토지거래허가구역 내 토지 매매에서 허가를 받았더라도, 계약금만 지급된 상태라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 허가 취득은 이행의 착수로 보기 어렵기 때문입니다. 토지 거래 시에는 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.