토지거래허가 없는 부동산 계약, 어떻게 해제할 수 있을까?

부동산 매매, 특히 토지 거래는 큰돈이 오가는 만큼 신중해야 합니다. 특히 토지거래허가구역에서는 더욱 주의가 필요한데요, 허가를 받지 않은 계약은 무효가 될 수 있기 때문입니다. 오늘은 토지거래허가를 받지 않은 매매계약을 어떻게 해제할 수 있는지, 관련 법과 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

토지거래허가 없는 계약, 유동적 무효 상태란?

토지거래허가구역에서 허가 없이 이루어진 계약은 '유동적 무효' 상태가 됩니다. 처음부터 허가를 받을 의사 없이 계약한 것이 아니라면, 나중에 허가를 받으면 계약이 유효하게 되는 것이죠. 하지만 허가를 받기 전까지는 불안정한 상태이기 때문에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

계약금 배액 상환으로 계약 해제 가능!

그렇다면 허가 전에 계약을 해제하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 민법 제565조 제1항에 따르면, 계약금을 받은 사람은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 일반적인 계약뿐 아니라 토지거래허가를 받지 않은 유동적 무효 상태의 계약에도 적용됩니다 (대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9376 판결, 97다9383 판결). 즉, 매도인은 계약금의 두 배를 매수인에게 돌려주면 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.

'이행에 착수할 때까지' 해제 가능, 그 의미는?

다만, 이러한 해제권은 '이행에 착수할 때까지' 행사할 수 있습니다. '이행에 착수'란 단순히 준비하는 것을 넘어 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 의미합니다 (민법 제565조 제1항, 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결). 토지거래허가를 받기 위한 소송을 제기한 것만으로는 '이행에 착수'한 것으로 보지 않습니다 (대법원 판결).

매수인의 일방적인 대금 지급은 불가능

매도인이 계약금 배액을 제공하며 해제 의사를 밝혔다면, 매수인은 매도인의 의사에 반하여 대금을 지급할 수 없습니다. 토지거래허가 전에는 매수인에게 대금 지급 의무가 없기 때문입니다 (민법 제565조 제1항, 국토이용관리법 제21조의3 제7항, 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결). 매도인이 해제 의사를 밝히고 해약금 수령을 최고했다면, 매수인은 이에 응해야 합니다.

결론적으로, 토지거래허가를 받지 않은 유동적 무효 상태의 계약은 매도인이 계약금의 두 배를 돌려주는 방식으로 해제할 수 있습니다. 하지만 매수인이나 매도인이 이미 계약 이행에 착수한 경우에는 해제가 어려울 수 있습니다. 따라서 토지거래허가구역 내 부동산 거래 시에는 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.