토지거래허가구역 부동산, 계약해지 당했는데 계약금 돌려받을 수 있을까요? 😰

토지거래허가구역에서 부동산을 사려다 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다. 특히 허가 절차가 복잡하고 시간이 걸리다 보니 매도인과 매수인 사이에 갈등이 생기기도 쉽죠. 오늘은 허가구역 내 부동산 매매 계약 해지 시 계약금 반환 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

1년 전 토지거래허가구역 내 부동산을 2억 원에 매매하기로 계약했습니다. 계약금 2천만 원은 계약 당일에 지급했고, 중도금 1억 원은 15일 후, 잔금은 30일 후에 지급하기로 약속했습니다. 토지거래허가 신청은 중도금 지급일 전에 매도인과 함께 진행하기로 했는데, 매도인이 협조하지 않고 계속 미루더니 1년이 지난 지금, 중도금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 계약금도 돌려주지 않겠다고 합니다. 저도 더 이상 이 땅을 사고 싶지 않아 계약금 반환을 요청했지만 거절당했습니다. 이런 경우 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

토지거래허가구역이란?

땅값이 급등하거나 투기가 우려되는 지역을 정부에서 지정하여 토지 거래 시 허가를 받도록 하는 제도입니다. 투기를 막고 땅값 안정을 위해 시행되고 있죠. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항) 허가구역에서 토지를 사고팔려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항)

핵심은 '유동적 무효'와 '확정적 무효'!

허가를 받기 전까지의 매매계약은 '유동적 무효' 상태입니다. 아직 효력이 발생하지 않았다는 뜻이죠. 허가를 받으면 계약이 유효하게 되지만, 허가를 받지 못하거나 쌍방이 허가 신청에 협력하지 않겠다는 의사를 명백히 밝히면 계약은 '확정적 무효'가 됩니다. (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결)

계약금 반환 가능성은?

위 사례처럼 매도인이 허가 신청에 협조하지 않고, 매수인도 계약금 반환을 요구한 상황은 쌍방이 허가 신청 협력 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명확히 표현한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 계약은 확정적 무효가 되고, 매수인은 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. (대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결)

결론

토지거래허가구역 내 부동산 매매는 허가 절차가 중요합니다. 매도인의 협조가 없어 허가를 받지 못했고, 매수인도 더 이상 계약을 원하지 않는다면 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 하지만 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항
• 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결
• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결