토지거래허가구역, 양도소득세는 언제부터 계산될까요?

부동산 투자, 특히 토지 투자는 큰돈이 오가는 만큼 세금 문제도 중요하죠. 특히 토지거래허가구역 내 토지라면 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 오늘은 토지거래허가구역 내 토지의 양도소득세 부과 제척기간에 대한 대법원 판례를 바탕으로, 양도소득세 계산 시작 시점에 대해 알아보겠습니다.

핵심은 토지거래계약이 '확정적으로 유효'하게 된 시점입니다.

일반적으로 양도소득세는 자산을 양도한 해의 다음 해 6월 1일부터 계산됩니다. (구 소득세법 제110조 제1항, 구 국세기본법 제26조의2 제1항, 제3항, 구 국세기본법시행령 제12조의3 제1항 제1호) 즉, 잔금을 치른 날짜가 중요한 것이 아니라, 그 다음해 5월까지 양도소득세 신고를 하고, 그 다음날인 6월 1일부터 제척기간이 시작되는 것이죠.

하지만 토지거래허가구역 내 토지는 다릅니다. 허가를 받기 전까지는 계약이 '무효' 상태이기 때문입니다. 비록 잔금을 모두 치렀다고 해도, 허가를 받지 못했다면 아직 '양도'로 볼 수 없습니다. (대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결)

따라서 토지거래허가구역 지정이 해제되거나 허가가 나서 계약이 '확정적으로 유효'하게 된 시점이 중요합니다. 이때 비로소 양도로 인한 소득이 발생한 것으로 보고, 그 다음 해 5월까지 양도소득세 신고를 해야 하며, 그 다음날인 6월 1일부터 양도소득세 부과 제척기간이 시작되는 것입니다.

예를 들어, 1990년에 토지거래허가구역 내 토지의 잔금을 모두 치렀지만, 허가는 받지 못한 상태였다고 가정해봅시다. 그 후 1998년에 토지거래허가구역 지정이 해제되어 계약이 유효하게 되었다면, 1999년 5월까지 양도소득세 신고를 해야 하고, 양도소득세 부과 제척기간은 1999년 6월 1일부터 시작되는 것입니다.

토지거래허가구역 내 토지 투자 시에는 이러한 특수한 세금 계산 방식을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

(참고 판례: 대법원 1999. 6. 22. 선고 99두3140 판결)