10년 넘은 공사대금, 건물 새 주인에게도 받을 수 있을까? 유치권과 시효 이야기

건물을 짓고도 돈을 못 받는 건설업체의 애환은 끊이지 않는 이야기입니다. 특히 건물주가 잠적하거나 경매로 건물 주인이 바뀌면 더욱 막막해지죠. 오늘은 이런 억울한 상황을 막기 위해 존재하는 유치권과 시효에 대한 이야기를 해보겠습니다.

사례

A씨는 B씨에게 건물 신축공사를 맡겼습니다. B씨는 공사를 완료했지만 A씨는 공사대금을 주지 않고 잠적해버렸습니다. B씨는 돈을 받기 위해 2003년부터 건물을 점유하며 유치권을 행사했습니다. 또한, 공사대금채권의 시효가 지나 없어지는 것을 막기 위해 지급명령을 신청하여 2004년에 확정판결을 받았습니다. 그런데 A씨의 다른 채권자 C씨가 건물을 경매에 넘겼고, D씨가 그 건물을 낙찰받아 새로운 주인이 되었습니다. D씨는 B씨의 유치권을 인정하지 않고 건물에서 나가라고 요구했습니다. 과연 D씨의 주장은 맞을까요?

해설

결론부터 말씀드리면 D씨의 주장은 받아들여지지 않습니다. B씨는 D씨에게도 공사대금을 청구하고, 건물을 점유하며 유치권을 행사할 수 있습니다.

• 유치권이란? 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. (민법 제320조)

• 경매와 유치권: 민사소송법 제728조에 따라 담보권 실행 경매에도 유치권은 영향을 받지 않습니다. 민사소송법 제608조 제3항은 "경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"고 규정하고 있습니다. 즉, 경매로 건물 주인이 바뀌어도 유치권은 그대로 인정되며, 새 주인은 유치권자에게 채권을 변제해야 합니다. (대법원 1996.8.23.선고 95다8713판결)

• 시효와 유치권: 건물의 새 주인은 유치권자의 채권에 대한 시효를 주장할 수 있지만, 시효가 연장된 경우에는 그 효력을 부정할 수 없습니다. B씨처럼 확정판결을 통해 시효가 연장된 경우, D씨는 B씨에게 기존의 단기 시효를 주장할 수 없습니다. (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다39530 판결)

정리

이 사례처럼 공사대금을 받지 못하고 건물주가 바뀌는 상황에서도 유치권과 시효 연장을 통해 권리를 보호받을 수 있습니다. 건물을 점유하고 지급명령 등을 통해 시효를 연장하는 것이 중요합니다. 복잡한 법적 분쟁에 휘말리지 않도록 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.