1m 이상 땅 높이면 개발부담금 내야 할까? 대지조성사업과 개발부담금에 대한 해설

집을 지을 때 땅을 평평하게 고르거나, 땅을 돋우는 등의 작업을 하게 되는데요. 이런 작업을 대지조성사업이라고 합니다. 그런데 이런 대지조성사업을 하면 개발부담금을 내야 하는 경우가 있습니다. 오늘은 대지조성사업과 개발부담금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대지조성사업이란 무엇일까요?

단순히 땅을 파거나 흙을 쌓는 모든 행위가 대지조성사업은 아닙니다. 법적으로는 토지의 형질 변경을 통해 대지가 아닌 토지를 대지로 만들거나, 건축물 건축에 적합하도록 대지의 효용을 높이는 공사를 말합니다. 쉽게 말해, 건물을 짓기 위해 땅의 모양이나 높이를 바꾸는 작업이라고 생각하면 됩니다.

(구) 개발이익환수에관한법률과 시행령에서는 주택건설을 위한 대지조성사업을 개발부담금 부과 대상으로 정하고 있습니다. (구 개발이익환수에관한법률 제5조, 구 개발이익환수에관한법률시행령 제4조 별표 1 제1호)  단순히 농사짓던 땅을 집터로 바꾸는 것뿐 아니라, 이미 대지인 땅이라도 건축에 더 적합하게 만드는 작업도 포함됩니다.

실제 판례를 살펴볼까요?

논밭(전)으로 사용되던 땅에 집을 지으면서, 비가 많이 올 때 물에 잠기는 것을 막기 위해 땅의 높이를 1m 이상 높인 경우가 있었습니다. 이때 건축물 주변의 땅을 높이기 위해 외부에서 흙과 돌을 가져와 1m 높게 쌓았는데, 이것이 대지조성사업에 해당한다는 판결이 나왔습니다. (대법원 1994. 3. 22. 선고 93누6256 판결, 대법원 1999. 4. 9. 선고 98두6982 판결)  즉, 단순히 땅을 평평하게 하는 것을 넘어, 건축에 적합하도록 땅의 높이를  상당히 변경했다면 개발부담금 부과 대상이 될 수 있다는 것입니다.

개발부담금은 언제까지 내야 할까요?

대지조성 후 주택 건축을 시작했다면, 건축 시작 시점이 개발부담금 부과 완료 시점이 됩니다. (구 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호) 하지만 만약 집을 짓기 시작했는데 아직 대지조성이 끝나지 않았다면, 대지조성이 실제로 완료된 날이 부과 완료 시점이 됩니다. (대법원 2000. 6. 23. 선고 97누19328 판결)  위 판례에서는 건물 바닥이 아닌 주변 토지에 대한 성토 작업까지 마친 시점을 대지조성사업 완료 시점으로 보았습니다.

결론적으로, 집을 지을 때 땅의 형질을 변경하는 공사를 한다면 개발부담금 부과 대상이 될 수 있으니, 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 땅의 높이를 크게 바꾸는 경우에는 더욱 주의해야 합니다.