아파트 지으면 무조건 개발부담금 내야 할까? 대지조성사업의 의미

아파트를 짓는다고 무조건 개발부담금을 내야 하는 걸까요? 오늘은 개발부담금 부과 대상이 되는 '대지조성사업'의 의미에 대해 알아보겠습니다.

최근 아파트 건설 현장에서 개발부담금 부과를 둘러싼 분쟁이 늘어나고 있습니다. 핵심 쟁점은 주택 건설 과정에서 진행된 토지 공사가 개발부담금 부과 대상인 '대지조성사업'에 해당하는지 여부입니다. 대법원은 이에 대해 명확한 기준을 제시했습니다 (대법원 1993.12.14. 선고 93누9354 판결).

핵심은 사업 착수 당시 부지의 상태입니다. 만약 부지가 이미 조성된 대지여서 추가적인 형질 변경 없이 건축 허가만으로 건설이 가능했다면, 별도의 '대지조성사업'을 했다고 보기 어렵습니다. 반대로, 부지가 건축할 수 없는 상태여서 건축을 위해 형질변경허가가 필요했다면, '대지조성사업'을 한 것으로 봐야 합니다.

예를 들어, 기존에 쓰레기 매립지였던 부지에 아파트를 짓기 위해 상당한 절토, 성토 작업을 했다면, 이는 단순한 건축 준비 작업을 넘어서는 '대지조성사업'으로 볼 수 있습니다. 단순히 건축물 설치를 위한 경미한 정도의 작업이라면 형질변경허가가 필요 없겠지만, 그 이상의 토지 형질 변경이 이루어졌다면 개발부담금 부과 대상이 됩니다.

관련 법 조항을 살펴보면, '개발이익환수에관한법률' 제5조 제1항 제1호는 택지개발사업을 개발부담금 부과 대상 사업으로 규정하고 있습니다. 그리고 구 '개발이익환수에관한법률시행령' 제4조 별표 1 제1호는 주택건설사업계획승인을 받은 자가 주택 건설을 위해 시행하는 대지조성사업을 택지개발사업의 하나로 명시하고 있습니다.

즉, 아파트 건설 시 개발부담금 부과 여부는 단순히 지목이 '대지'인지 여부가 아니라, 실제 부지의 상태와 건축을 위해 어느 정도의 토지 형질 변경이 필요했는지를 기준으로 판단해야 합니다. 토지의 현황을 정확히 파악하고, 필요한 인허가 절차를 준수하는 것이 개발부담금 관련 분쟁을 예방하는 첫걸음입니다.