1동의 건물, 여러 개의 점포, 그리고 대지 사용료

오래된 상가 건물에서 흔히 볼 수 있는 여러 점포가 한 건물에 모여 있는 경우, 대지 사용료는 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 흥미로운 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 상가 건물에는 약 1,690개의 점포가 있었는데, 이 건물은 여러 필지의 땅 위에 지어졌습니다. 각 점포는 여러 필지에 걸쳐 있거나, 한 필지에 여러 점포가 있는 복잡한 구조였습니다. 게다가 건물등기부상으로는 258개의 전유부분으로 등록되어 있었지만, 실제로는 1,690개의 점포가 각각 개별적으로 매매되고 있었습니다. 원고는 이 상가 건물 대지 중 일부 지분을 소유하고 있었고, 피고들은 이 건물 내 점포들을 소유하고 있었지만 해당 대지에 대한 사용권은 없었습니다. 원고는 피고들에게 대지 사용료에 해당하는 부당이득 반환을 청구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 이 상가 건물이 법적으로 '집합건물'로 인정되는지 여부
2. 점포 소유자들이 대지 사용료를 어떻게 부담해야 하는지 여부 (전체 대지 면적 비율 vs. 점포가 위치한 필지 면적 비율)

법원의 판단

법원은 이 상가 건물이 집합건물법상 집합건물에 해당한다고 판단했습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호) 1동의 건물에 구분된 여러 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있고, 구분행위(법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권 객체로 하려는 행위)가 있으면 집합건물로 볼 수 있다는 것입니다. 등기 여부는 구분소유 성립에 영향을 미치지 않습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)

대지 사용료 부담에 대해서는, 원심은 점포 소유자들이 전체 대지 면적에 대한 비율로 부당이득을 반환해야 한다고 보았습니다. 하지만 대법원은 이를 뒤집고, 이 사건의 경우 점포 소유자들은 자신의 점포가 위치한 필지의 면적 비율에 따라 대지 사용료를 부담해야 한다고 판단했습니다. 건물의 구조, 토지와 점포의 분배 경위, 권리관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 점포 소유자들이 전체 대지를 점유하는 것이 아니라 각 점포가 위치한 필지의 대지만을 공동으로 점유하는 것으로 보아야 한다는 것입니다. 비록 공유지분 등기가 되어 있더라도 실제로 점포를 단독 소유한다면, 그 점포가 위치한 면적에 비례하여 부당이득반환의무를 부담합니다. (민법 제741조, 제411조, 제413조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결)

결론

이 판결은 복잡한 구조의 상가 건물에서 대지 사용료를 어떻게 계산해야 하는지에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 단순히 전체 대지 면적 비율로 계산하는 것이 아니라, 실제 점유 상황과 건물 및 토지의 권리관계 등을 종합적으로 고려해야 한다는 점을 명확히 했습니다.