우리 상가 점포는 집합건물일까? 대지 사용료는 어떻게 계산해야 할까?

안녕하세요. 오늘은 상가 건물과 관련된 분쟁에서 중요한 쟁점인 집합건물 여부와 **대지 사용료(부당이득)**에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

사건의 개요

이 사건은 오래된 상가 건물에서 발생한 대지 사용료 분쟁입니다. 이 상가는 과거 화재 후 재건축되었고, 소유자들은 점포와 토지를 나눠 가졌습니다. 건물은 여러 동처럼 보이지만 실제로는 연결되어 있고, 등기부상으로는 일반 건물로 등록되어 있었습니다. 하지만 건축물대장에는 집합건물로 등록되어 있어 건물의 법적 지위가 모호한 상황이었습니다. 원고들은 상가 건물 대지의 일부를 소유하고 있었고, 피고는 대지 사용권 없이 상가 건물 3층의 한 점포를 소유하며 영업하고 있었습니다. 원고들은 피고에게 대지 사용료를 청구했고, 분쟁은 대법원까지 이어졌습니다.

핵심 쟁점 1: 이 상가는 집합건물인가?

대법원은 이 상가가 집합건물일 가능성이 크다고 판단했습니다. 집합건물이란, 1동의 건물 안에 여러 개의 독립된 공간(전유부분)이 있고, 각 공간의 소유자가 구분소유권을 가지는 건물을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조) 이 상가는 외관상 여러 동처럼 보이지만, 실제로는 연결되어 있고 각 점포가 독립적으로 사용될 수 있는 구조였습니다. 따라서 집합건물로 볼 여지가 크다는 것이죠. 등기부상 집합건물로 등기되지 않았더라도 구분행위(구분소유 의사가 외부로 표시된 행위)와 구분된 건물이 물리적으로 존재한다면 구분소유가 성립합니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결)

핵심 쟁점 2: 대지 사용료는 어떻게 계산해야 하는가?

대법원은 이 사건에서 중요한 판단 기준을 제시했습니다. 일반적으로 대지 사용권이 없는 전유부분 소유자는 대지 소유자에게 전유부분 면적 비율에 따른 대지 임료 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. (민법 제741조, 집합건물법 제2조 제6호) 하지만 이 사건처럼 건물과 대지의 관계, 점유 현황 등을 고려했을 때, 피고가 상가 전체 대지가 아닌 자신의 점포가 위치한 대지만을 다른 점포 소유자들과 공동으로 점유하는 것으로 볼 수 있다면, 피고가 부담해야 할 대지 사용료는 달라집니다. 이 경우 피고는 자신의 점포가 위치한 대지의 임료를 그 대지 위에 있는 모든 점포의 면적 비율에 따라 안분하여 부담해야 합니다. (대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결) 즉, 전체 대지가 아닌, 해당 점포가 위치한 토지의 면적과 그 위에 있는 다른 점포들을 고려하여 계산해야 한다는 것입니다.

결론

이 판례는 상가 건물의 집합건물 해당 여부와 대지 사용료 산정 기준을 명확히 제시하고 있습니다. 특히, 실제 점유 현황을 고려하여 부당이득을 산정해야 한다는 점을 강조하고 있습니다. 복잡한 상가 건물 분쟁에 대한 이해를 높이는 데 도움이 되었으면 합니다.

참고 법령 및 판례

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제6호
• 민법 제411조, 제413조, 제741조
• 대법원 2019. 11. 28. 선고 2017다294608 판결
• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결
• 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결
• 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결
• 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결