1세대 1주택 비과세, 쟁점 총정리!

안녕하세요! 오늘은 1세대 1주택 비과세에 대해 헷갈리기 쉬운 부분들을 정리해보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 특히 땅 위에 주택과 다른 건물이 함께 있는 경우 비과세 혜택을 어떻게 적용해야 하는지, 최근 판례를 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

1. 기준시가 적용에 대한 헌법재판소 결정

과거 소득세법에서는 취득가액을 계산할 때 실제 거래 가격이 아닌 기준시가를 사용하도록 규정하고 있었습니다. 이에 대해 헌법재판소는 헌법불합치 결정을 내렸지만, 새로운 법이 시행되기 전까지는 기존 법을 적용하도록 했습니다. (헌법재판소 1995. 11. 30. 선고 91헌바1 결정, 대법원 1997. 3. 28. 선고 96누15602 판결 참조)

2. 1세대 1주택, 주택 외 건물이 함께 있는 경우는?

같은 땅에 주택과 상가처럼 다른 용도의 건물이 함께 있는 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 어떻게 적용해야 할까요? 과거 소득세법 시행령에서는 '같은 지번에 주택과 다른 건물이 있으면 전체를 주택으로 본다. 단, 주택 면적이 다른 건물 면적보다 작거나 같으면 주택 외 건물은 주택으로 보지 않는다'라고 규정했습니다 (구 소득세법시행령 제15조 제3항).

여기서 '같은 지번'이란, 단순히 지번이 같다는 의미가 아니라 '같은 부수토지'를 의미한다는 것이 중요합니다. (구 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 구 소득세법시행령 제15조 제4항 참조). 즉, 같은 땅에 주택과 다른 건물이 있다면, 전체를 하나로 보고 주택 면적과 다른 용도 건물 면적을 비교해야 합니다.

3. 담장도 없고 용도 구분도 안 된 땅이라면?

만약 상가와 주택 겸용 건물이 있는 땅에 담장이나 경계표시가 없고, 용도 구분도 명확하지 않다면 어떻게 될까요? 이 경우에도 같은 부수토지에 있는 것으로 간주합니다. 따라서 상가와 주택 겸용 건물의 면적을 모두 합쳐서 주택 면적과 주택 외 면적을 비교하여 비과세 범위를 결정해야 합니다. 주택 겸용 건물만 따로 떼어내서 계산하는 것은 잘못된 방법입니다. (대법원 1992. 5. 12. 선고 90누677 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96누16254 판결 참조)

4. 토지와 건물을 따로 계산할 수 있을까?

토지와 건물을 함께 팔았다면, 양도 가격은 일괄적으로 정해진 것으로 봅니다. 따라서 토지만 따로 떼어내서 양도차익을 계산하는 것은 허용되지 않습니다.

오늘은 1세대 1주택 비과세, 특히 주택 외 다른 건물이 함께 있는 경우에 대해 자세히 살펴보았습니다. 비과세 혜택은 꼼꼼히 따져봐야 손해를 보지 않으니, 관련 규정과 판례를 잘 확인하시기 바랍니다!