주택의 일부를 임대하고 일부는 직접 거주하는 겸용주택! 과연 양도소득세는 어떻게 계산될까요? 오늘은 겸용주택의 양도소득세 비과세 범위에 대해 알아보겠습니다.
핵심은 '실질적인 주거 공간'
겸용주택이라도 내부 구조가 세대별로 독립된 주거생활을 할 수 있도록 되어 있고, 각 부분이 따로 매매될 수 있을 정도로 독립적이라면, 실질적으로 공동주택과 같다고 봅니다. 이런 경우, 내 가족이 실제로 거주하는 부분만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 나머지 임대 목적으로 사용하는 부분은 주택이 아닌 '다른 목적의 건물'로 취급되어 양도소득세가 과세됩니다.
국민주택 규모 판단은 '세대별'로
겸용주택이 실질적으로 공동주택과 같다면, 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는지 여부도 세대별로 따져봐야 합니다. 즉, 임대하는 부분과 거주하는 부분을 각각 따로 계산해서 국민주택 규모 해당 여부를 판단하고, 그에 따라 적용되는 세율이 달라집니다.
사례를 통해 좀 더 자세히 알아볼까요?
한 건물주가 1층은 상가, 2층은 임대용 원룸, 3층은 자신의 주거 공간으로 사용하는 겸용주택을 양도했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 3층 주거 공간만 1세대 1주택 비과세 대상으로 인정될 수 있습니다. 1층 상가와 2층 원룸은 '다른 목적의 건물'로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 또한, 2층 원룸이 국민주택 규모를 초과한다면 일반세율이 적용됩니다.
관련 법조항 및 판례
겸용주택 양도 시 비과세 혜택을 받으려면, 실제 주거용으로 사용하는 부분과 임대용으로 사용하는 부분을 명확히 구분하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산 및 절세 방안을 마련하시기 바랍니다.
세무판례
주택과 상가 등 다른 용도의 공간이 함께 있는 겸용주택을 팔았을 때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 주택으로 볼 것인지, 세금을 내야 하는 다른 용도의 건물로 볼 것인지 판단하는 기준과, 그 기준에 따라 누가 증명해야 할 책임이 있는지를 다룬 판례입니다.
세무판례
다주택자 양도소득세 계산 시 임대주택도 주택 수에 포함된다. 즉, 임대주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 빼주는 것은 아니다.
세무판례
기존 1세대 1주택(양도세 비과세 대상)을 헐고 다가구 주택을 새로 지었을 때, 새 집 전체가 자동으로 양도세 비과세 대상이 되는 것은 아닙니다. 특히 일부를 임대하는 겸용주택인 경우, 임대 면적에 비례하여 양도세가 부과될 수 있습니다.
세무판례
다가구주택 전체를 하나의 단위로 팔았더라도, 주인이 거주하는 부분 외에는 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 특히 주택 일부를 임대하는 겸용주택의 경우, 임대 부분은 비과세 대상이 아닙니다.
세무판례
한 필지에 주택과 상가가 함께 있는 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 범위는 어떻게 계산해야 할까요? 이 판례는 주택과 상가가 같은 땅에 있고, 그 땅이 용도별로 구분되어 있지 않다면, 주택과 상가의 전체 면적을 기준으로 비과세 범위를 계산해야 한다고 판단했습니다.
세무판례
주택 면적이 더 넓은 겸용주택(주택+상가 등)을 9억 초과에 팔았을 때 양도세 계산 시, 주택이 아닌 부분(상가 등)도 주택으로 보고 계산해야 한다는 판결.