1층 계단실 옆에 몰래 만든 공간, 내 집 맞아요?

오늘은 다세대주택에서 벌어진 복잡한 소유권 분쟁에 대해 알아보겠습니다. 1동의 건물에 여러 세대가 살고 있는 상황에서, 누가 어떤 공간을 소유하는지가 문제가 된 사례입니다.

사건의 발단:

한 건물주(피고 1)가 원래 주차장으로 허가받은 1층 계단실 양옆에 제101호와 제102호라는 공간을 추가로 만들었습니다. 이 건물은 여러 사정으로 사용승인도 못 받고, 건축물대장이나 등기부도 없는 상태였습니다. 그러다 경매가 시작되면서 2층부터 8층까지 14세대에 대한 소유권보존등기가 이루어졌는데, 1층은 계단실만 등기되고 제101호와 제102호는 빠졌습니다. 이후 건물주는 "제101호와 제102호는 내가 따로 만들어 원시취득한 것이고, 이미 독립된 공간으로 사용하고 있었다"고 주장했습니다. 1층 공간을 점유하고 있던 피고들을 상대로, 해당 공간이 자기 소유라고 주장하는 원고들이 소송을 제기했습니다.

원심의 판단:

1심 법원은 건물주의 주장을 받아들였습니다. 제101호와 제102호가 이미 벽과 문으로 구분되어 있고, 사무실이나 주택으로 사용되고 있었으며, 건물주가 재산세도 납부하고 임대도 했기 때문에 독립된 공간으로 보고 원고들의 청구를 기각했습니다.

대법원의 판단:

하지만 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 1동의 건물에서 구분소유권이 인정되려면, 단순히 공간이 구분되어 있을 뿐 아니라, **구분소유 의사를 갖고 독립적인 소유권 객체로 만들려는 '구분행위'**가 있어야 한다고 강조했습니다. (관련 법률: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제3조 제1항, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 참조)

대법원은 건물주가 제출한 증거만으로는 제101호와 제102호가 소유권보존등기 당시 독립된 공간이었다고 보기 어렵고, 건물주가 구분행위를 했다는 증거도 부족하다고 판단했습니다. 재산세 납부나 임대차 계약만으로는 구분행위를 인정하기 어렵다는 것입니다. 따라서 대법원은 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 돌려보냈습니다.

핵심 정리:

• 건물의 일부를 독립적인 소유권 객체로 만들려면 단순한 물리적 구분만으로는 부족하고, 소유자의 구분 의사가 객관적으로 드러나는 구분행위가 필요합니다.
• 재산세 납부나 임대차 계약만으로는 구분행위가 있었다고 보기 어려울 수 있습니다.

이번 판례는 구분소유권 성립 요건을 명확히 보여주는 사례입니다. 다세대주택이나 아파트처럼 여러 세대가 함께 사는 건물에서는 공간에 대한 정확한 소유권 판단이 중요하다는 것을 알 수 있습니다.