층별로 나눠 판 건물, 전체를 한꺼번에 분할할 수 있을까? (구분소유적 공유관계)

여러 사람이 한 건물의 각 층을 나눠 소유하는 경우, 건물 전체를 한꺼번에 분할할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법적 판단과 해결 방법에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

건물주가 한 동의 건물을 지어 1층은 여러 개의 점포로 분양하고, 지하층과 2, 3층은 각각 다른 사람에게 매도했습니다. 그런데 등기는 각 층별로 구분등기를 하지 않고, 각 소유자에게 건물 전체 면적 중 자신이 구입한 면적에 해당하는 지분만큼 공유지분등기를 해주었습니다. 이후 1층 점포 소유주 중 한 명이 건물 전체에 대한 분할을 청구했습니다.

법원의 판단

법원은 건물 전체에 대한 분할 청구를 인정하지 않았습니다. 각 층의 소유자들은 마치 자기 층만 소유한 것처럼 사용하고 있었고, 등기만 공유 형태로 되어 있었기 때문입니다. 이런 경우를 구분소유적 공유관계 또는 상호명의신탁관계라고 합니다. 쉽게 말해, 등기부상으로는 공동 소유처럼 보이지만, 실제로는 각자 자기 몫을 구분해서 소유하고 있는 관계입니다. (민법 제103조[명의신탁], 제262조, 제268조 제1항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 참조)

이런 관계에서는 건물 전체를 분할하는 것이 아니라, 자기 몫에 해당하는 부분에 대한 소유권을 확실히 하는 절차를 밟아야 합니다. 즉, 건물 전체에 대한 분할을 청구하는 것이 아니라, 자신이 사용하는 부분에 대해 다른 소유자들을 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 청구를 해야 합니다. (대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정 참조)

구분소유적 공유관계 해소 방법

그렇다면 이런 복잡한 관계를 어떻게 해결할 수 있을까요? 법원은 다음과 같은 방법을 제시했습니다.

1. 각 층 소유자들이 서로 간에 명의신탁을 해지합니다.
2. 건물에 대해 구분건물로 건축물대장의 전환등록절차와 등기부의 구분등기절차를 마칩니다.
3. 각 층별로 소유자들이 서로에게 자신이 신탁받은 공유지분 전체를 이전합니다. (민법 제103조[명의신탁], 제262조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 참조)

이렇게 하면 각 층 소유자들은 자기 층에 대한 완전한 소유권을 확보하게 됩니다.

1층 점포 소유자들의 권리

건물 전체에 대한 분할은 불가능하지만, 1층 점포 소유자들은 1층에 대해서만큼은 분할을 청구할 수 있습니다. 즉, 건물 전체가 아니라 1층만 분할하는 것은 가능하다는 것입니다. (민법 제103조[명의신탁], 제262조, 제268조 제1항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 참조)

대지 분할의 문제

만약 건물과 대지를 따로 분할하려고 한다면 어떨까요? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 따르면, 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 건물과 분리해서 처분할 수 없습니다. 따라서 건물과 별도로 대지만 분할하는 것은 원칙적으로 무효입니다. (대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결(공2009하, 1187) 참조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항, 민법 제269조 참조)

이처럼 건물의 층별 분할 문제는 복잡한 법적 쟁점을 포함하고 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 신중하게 처리하는 것이 중요합니다.