다세대주택 무허가 지하층, 과연 누구의 소유일까?

오늘은 다세대주택의 무허가 지하층이 누구 소유인지에 대한 법적 분쟁 사례를 살펴보겠습니다. 특히 건축허가를 받지 않은 지하층에 대한 소유권 다툼은 흔히 발생하는 문제인데요, 이번 판례를 통해 명확히 알아보도록 하겠습니다.

사건의 개요

한 다세대주택에 거주하는 원고들은 해당 건물의 지하층이 공용부분이라고 주장하며, 지하층을 배타적으로 사용하는 피고에게 인도를 청구했습니다. 피고는 자신이 지하층을 신축하여 소유권을 취득했다고 맞섰습니다. 쟁점은 무허가로 지어진 이 지하층이 과연 구분소유권의 대상인지, 아니면 공용부분인지 여부였습니다.

법원의 판단

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

1. 구분소유권 성립 요건: 1동의 건물에 구분소유권이 성립하려면, 물리적으로 구획된 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 처분권자가 이를 별개의 소유권 객체로 하려는 '구분행위'가 있어야 합니다. 이 구분행위는 시기나 방식에 제한은 없지만, 처분권자의 의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 합니다. (관련 법률: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호)

2. 무허가 지하층의 경우: 다세대주택의 지하층처럼 여러 소유자가 함께 사용하는 것이 일반적인 건물부분은 구분소유권 인정 여부가 다른 소유자들의 권리관계에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 구분의사가 있었는지 더욱 신중히 판단해야 합니다. 특히 건축허가 없이 위법하게 지어진 지하층이라면, 처분권자의 구분의사가 명확히 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정하는 것이 합리적입니다. (관련 법률: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조 제1호, 제3호, 제4호, 제3조)

이 사건에서는 피고가 지하층을 배타적으로 사용해 왔다는 사실만으로는 구분의사가 객관적으로 표시되었다고 보기 어렵습니다. 또한 건축허가 과정에서 지하층을 포함했다가 제외한 사실 역시 구분행위의 근거가 될 수 없습니다. 오히려 최종 건축허가 당시에는 지하층에 대한 구분의사가 없었거나 철회되었다고 볼 여지가 있습니다.

판결의 의미

이 판결은 무허가 건물부분에 대한 구분소유권 성립을 엄격하게 판단해야 함을 보여줍니다. 단순히 점유·사용했다는 사실만으로는 소유권을 주장하기 어렵고, 처분권자의 명확한 구분의사가 외부에 표시되어야 한다는 점을 강조합니다. (참조판례: 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결, 대법원 2016. 6. 28. 선고 2013다70569 판결)

결론

다세대주택의 무허가 지하층은 처분권자의 명확한 구분의사 표시가 없다면 공용부분으로 추정됩니다. 따라서 무허가 건물부분에 대한 소유권 주장 시에는 관련 법리와 판례를 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 접근해야 합니다.