이웃 간의 경계 문제, 생각보다 자주 일어나는 분쟁입니다. 오늘은 20년 넘게 땅을 사용해온 사람이 이웃의 담장 설치로 곤란을 겪은 사례를 통해 점유취득시효와 점유권에 대해 알아보겠습니다.
사건의 개요
원고는 1975년부터 약 20년간 이 사건 토지의 일부를 자신의 땅인 줄 알고 건물을 지어 사용해왔습니다. 그런데 이웃인 피고가 1979년에 이 사건 토지의 소유권을 취득한 후, 원고가 사용하던 땅에 담장을 설치했습니다. 원고는 자신이 20년간 해당 토지를 점유해왔으므로 점유취득시효(민법 제245조 제1항)에 의해 소유권을 취득했다고 주장하며, 피고에게 담장 철거를 요구했습니다.
쟁점
원고는 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기와 담장 철거를 함께 청구했습니다. 하지만 법원은 아직 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태이므로, 원고는 소유권에 기반한 담장 철거를 요구할 수 없다고 판단했습니다. 그렇다면 등기 전에는 아무런 권리도 행사할 수 없는 걸까요?
법원의 판단
대법원은 원고가 비록 소유권이전등기를 마치지 않았더라도, 20년간의 점유 사실을 바탕으로 '점유권'(민법 제205조 제1항)에 기반한 방해배제청구를 할 수 있다고 판단했습니다. 즉, 소유권은 없지만 점유권을 가지고 있으므로, 피고가 설치한 담장으로 자신의 점유가 방해받는 것을 막을 수 있다는 것입니다.
원고는 소송 과정에서 담장 철거를 요구하면서, "피고가 담장을 설치한 것은 자신의 점유를 침탈한 행위"라고 주장했습니다. 이는 소유권이 아닌 점유권에 기반한 주장으로 해석될 수 있습니다. 따라서 법원은 원고의 청구를 점유권에 기반한 방해배제청구로 보고, 담장 철거를 인정해야 한다고 판단했습니다.
결론
이 사례는 점유취득시효가 완성된 사람이라도 소유권이전등기 전에는 소유권에 기반한 권리를 행사할 수 없지만, 점유권에 기반한 방해배제청구는 가능하다는 것을 보여줍니다. 20년 넘게 땅을 점유해온 사람의 권리를 보호하기 위한 법원의 판단이라고 볼 수 있습니다.
상담사례
20년 이상 옆집 땅 일부를 점유했다면 점유취득시효로 소유권 이전을 청구할 수 있고, 점유권에 기반해 담장 철거도 요구할 수 있지만, 담장 설치 시점이 20년 전이라면 취득시효 주장이 어려울 수 있다.
민사판례
땅을 살 때 실수로 옆집 땅 일부를 내 땅인 줄 알고 오랫동안 사용했다면, 20년이 지나면 그 땅의 소유권을 취득할 수 있을까? (네, 가능합니다) 단, 등기부상 면적보다 매입한 땅이 훨씬 넓다면, 그 초과 부분은 내 땅이라고 착각하기 어려우므로 20년 점유해도 소유권을 얻을 수 없다.
상담사례
20년간 옆집 건물이 자신의 땅을 침범했더라도, 침범 면적이 커 고의성이 인정되므로 점유취득시효를 주장할 수 없고 땅을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다.
민사판례
단순히 공터나 도로를 통행하는 것만으로는 점유취득시효를 주장할 수 없으며, 점유취득의 원인이 불분명하거나 경계 문제로 다툼이 있었다고 해서 점유취득시효가 성립하지 않는 것은 아니다.
민사판례
20년 넘게 담장 안에 있는 옆집 땅을 내 땅인 줄 알고 사용했다면 시효취득으로 내 땅이 될 수 있다. 하지만 토지 매매는 등기부상 경계를 기준으로 하므로, 실제 경계와 다르더라도 특별한 사정이 없으면 등기부대로 소유권이 정해진다.
민사판례
등기부에 적힌 면적보다 실제 땅 면적이 훨씬 큰 경우, 특별한 약속이 없다면, 초과된 부분의 땅은 점유권만 샀다고 보아야 하며, 이는 '타주점유'(내 땅이라고 생각하지 않고 남의 땅이라고 생각하며 점유하는 것)에 해당합니다.