25년 전에 집을 샀는데, 알고 보니 2층 일부가 옆집 땅을 조금 침범했더라고요. 이 사실을 최근 측량을 통해 알게 되었어요. 옆집 주인과 좋게 해결하려고 노력했지만, 대화 자체를 거부하더니 급기야 2층 아래에 담장까지 쌓아버렸습니다. 너무 억울하고 화가 나네요. 25년이나 살았는데... 이런 경우, 2층이 침범한 땅에 대해 "점유취득시효"를 주장해서 소유권을 가져오고, 꼴 보기 싫은 담장도 철거할 수 있을까요?
점유취득시효란? 쉽게 말해, 남의 땅이라도 오랫동안 내 땅처럼 사용하면 법적으로 내 소유가 될 수 있는 제도입니다. 민법 제245조 제1항에 따르면, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 합니다.
그럼 제 상황에도 적용될 수 있을까요? 25년이나 살았으니 20년은 훌쩍 넘었죠. 그렇다고 바로 소유권을 주장할 수 있는 건 아니에요. 대법원 2006. 9. 28. 선고 2006다22074, 22081 판결에 따르면, 20년이 지났다고 바로 소유권이 생기는 게 아니라, 소유권을 주장할 수 있는 자격이 생기는 겁니다. 즉, 등기를 해야 진짜 내 소유가 되는 거죠. 그러니 옆집에 세운 담장을 소유권 침해라며 바로 철거하라고 요구할 수는 없습니다. 아직 등기를 안 했으니까요.
그럼 담장은 그냥 둬야 하나요? 아닙니다! 민법 제205조 제1항, 제2항은 점유자가 점유를 방해받으면 방해의 제거 및 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다23899, 23905 판결에서도 점유취득시효가 완성된 사람은 등기부상 소유자를 상대로 점유방해배제를 청구할 수 있다고 했습니다. 즉, 저는 소유권이 아닌 점유권을 근거로 담장 철거를 요구할 수 있다는 뜻입니다. 소유권 이전 등기 청구와 함께 담장 철거도 같이 요구해 볼 수 있겠네요!
주의할 점! 제가 참고한 판례는 옆집 주인이 20년 점유 후에 담장을 설치한 경우입니다. 만약 20년이 되기 전에 담장이 설치되었다면 '평온, 공연한 점유'라는 요건을 충족했는지가 문제 될 수 있습니다. 제 경우에는 담장 설치 전에 이미 20년 넘게 점유했으니 다행이지만, 비슷한 문제로 고민하는 분들은 이 부분을 꼭 확인해보시기 바랍니다.
민사판례
20년 이상 땅을 점유하여 시효취득한 사람은 소유권 이전 등기 전이라도, 점유를 방해하는 담장 등의 철거를 요구할 수 있습니다.
민사판례
땅을 살 때 실수로 옆집 땅 일부를 내 땅인 줄 알고 오랫동안 사용했다면, 20년이 지나면 그 땅의 소유권을 취득할 수 있을까? (네, 가능합니다) 단, 등기부상 면적보다 매입한 땅이 훨씬 넓다면, 그 초과 부분은 내 땅이라고 착각하기 어려우므로 20년 점유해도 소유권을 얻을 수 없다.
상담사례
남의 땅인 줄 알면서 무단으로 건물을 짓고 오래 사용했더라도 점유취득시효로 소유권을 주장할 수 없다.
민사판례
등기부에 적힌 면적보다 실제 땅 면적이 훨씬 큰 경우, 특별한 약속이 없다면, 초과된 부분의 땅은 점유권만 샀다고 보아야 하며, 이는 '타주점유'(내 땅이라고 생각하지 않고 남의 땅이라고 생각하며 점유하는 것)에 해당합니다.
민사판례
내 땅에 건물을 지었는데 실수로 이웃 땅을 조금 침범했다면, 그 침범 부분을 20년간 점유했다고 해서 내 땅이 될 수 있을까? 침범 면적이 사소한 시공상의 착오로 볼 수 있는 정도라면, 20년 점유 후 내 땅이 될 수 있다.
민사판례
20년 넘게 담장 안에 있는 옆집 땅을 내 땅인 줄 알고 사용했다면 시효취득으로 내 땅이 될 수 있다. 하지만 토지 매매는 등기부상 경계를 기준으로 하므로, 실제 경계와 다르더라도 특별한 사정이 없으면 등기부대로 소유권이 정해진다.