이웃집 담장 안쪽 땅을 내 땅인 줄 알고 오랫동안 사용해 왔다면 어떻게 될까요? 등기부상으로는 남의 땅이지만, 오랜 기간 점유해온 만큼 내 소유권을 주장할 수 있을까요? 오늘은 20년 넘게 이웃 땅을 점유해온 한 사례를 통해 시효취득과 토지 경계에 관한 법적인 이야기를 살펴보겠습니다.
사건의 개요
피고는 1964년 서울 중구 신당동의 대지와 건물을 매수했습니다. 그런데 담장 안쪽에 위치한 일부 땅(82㎡)이 원고 소유라는 사실을 모르고 함께 점유해왔습니다. 20년이 지난 후, 원고는 해당 토지가 자신의 소유임을 주장하며 반환을 요구했습니다. 피고는 시효취득을 주장하며 맞섰습니다.
법원의 판단
법원은 피고의 시효취득을 인정했습니다. 피고가 20년간 해당 토지를 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유해왔다고 판단한 것입니다. (민법 제245조). 원고가 해당 토지를 매수해 달라고 요청한 적은 있었지만, 매매 가격에 대한 이견으로 협상이 결렬되었을 뿐, 피고가 시효이익을 포기했다고 볼 수는 없었습니다. (대법원 1965.12.21. 선고 65다1551 판결 등 참조)
토지 경계, 등기부상 경계 vs. 현실 경계?
이 사건에서는 토지 경계에 대한 중요한 법리도 다루어졌습니다. 토지는 지적공부에 등록됨으로써 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계가 특정되며, 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 등기부상 경계를 따릅니다. (지적법 제3조 내지 제7조, 제15조 내지 제20조, 민법 제212조)
즉, 토지 매매는 등기부상 경계를 기준으로 합니다. 현실 경계와 등기부상 경계가 다르더라도 매매 당시 이 사실을 몰랐다면, 현실 경계를 기준으로 매매했다고 볼 수 없습니다. 다만, 지적도 작성의 기술적 착오 등으로 등기부상 경계와 실제 경계가 다르게 된 경우, 또는 당사자들이 실제 경계를 기준으로 매매할 의사를 가지고 거래한 경우 등 특별한 사정이 있다면 실제 경계가 우선될 수 있습니다. (대법원 1975.11.11. 선고 75다1080 판결 등 참조)
결론
이 사건은 타인 소유의 땅이라도 20년간 소유의 의사로 선의, 평온, 공연하게 점유하면 시효취득할 수 있다는 점, 그리고 토지 경계는 원칙적으로 등기부상 경계를 기준으로 한다는 점을 보여줍니다. 하지만 예외적인 경우 실제 경계가 중요해질 수 있으므로, 토지 거래 시 등기부상 경계와 현실 경계를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
민사판례
땅을 살 때 실수로 옆집 땅 일부를 내 땅인 줄 알고 오랫동안 사용했다면, 20년이 지나면 그 땅의 소유권을 취득할 수 있을까? (네, 가능합니다) 단, 등기부상 면적보다 매입한 땅이 훨씬 넓다면, 그 초과 부분은 내 땅이라고 착각하기 어려우므로 20년 점유해도 소유권을 얻을 수 없다.
민사판례
내 땅과 남의 땅이 붙어 있을 때, 내 땅의 절반 정도 크기인 남의 땅을 내 땅인 줄 알고 20년 넘게 사용했다고 해서 그 땅의 소유권을 취득할 수는 없다. 법원은 땅의 일부가 타인 소유임을 알았거나 알 수 있었을 가능성을 고려해야 한다.
민사판례
건물과 땅을 살 때, 실제 경계를 정확히 확인하지 않고 착오로 이웃 땅의 일부를 자신의 땅이라고 생각하고 점유했더라도, 그 점유는 '자주점유'로 인정될 수 있다. 즉, 20년간 점유하면 해당 토지를 소유권을 취득할 수 있다.
민사판례
땅을 살 때 착오로 이웃 땅 일부를 내 땅으로 알고 오랫동안 사용했다면, 그 부분의 소유권을 얻을 수 있을까? 또, 그 땅이 공동소유였다면 어떻게 될까? 이 판례는 이러한 점유취득시효와 공유물분할에 대한 중요한 내용을 담고 있습니다.
민사판례
등기부에 적힌 면적보다 실제 땅 면적이 훨씬 큰 경우, 특별한 약속이 없다면, 초과된 부분의 땅은 점유권만 샀다고 보아야 하며, 이는 '타주점유'(내 땅이라고 생각하지 않고 남의 땅이라고 생각하며 점유하는 것)에 해당합니다.
상담사례
20년간 옆집 건물이 자신의 땅을 침범했더라도, 침범 면적이 커 고의성이 인정되므로 점유취득시효를 주장할 수 없고 땅을 돌려받을 수 있을 것으로 보인다.