재건축된 집, 경매로 넘어가면 세입자는 어떻게 되나요? 😥

이사하고 전입신고에 확정일자까지 받았는데, 갑자기 집이 경매에 넘어간다니! 정말 당황스러운 상황이죠. 특히 재건축된 집이라면 더욱 걱정이 많으실 겁니다. 오늘은 재건축된 집이 경매로 넘어갔을 때, 세입자의 권리는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례: 저는 甲으로부터 대지와 주택이 공동담보로 근저당권이 설정되었다가 재건축되어 대지에만 근저당권이 남아 있는 주택을 임차했습니다. 입주와 주민등록 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 그런데 최근 대지상의 근저당권자가 대지뿐만 아니라 그 지상의 재건축된 임차주택까지 경매를 신청했습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있을까요?

핵심 쟁점: 재건축 후 대지에만 근저당권이 남아있을 때, 근저당권자가 건물까지 경매에 넣을 수 있을까? 세입자는 보증금을 지킬 수 있을까?

근저당권자의 건물 경매 신청 가능성:

민법 제365조는 "토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 건축한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 이 조항의 취지는 토지와 건물의 일괄경매를 통해 사회경제적 손실을 방지하고 저당권 실행을 용이하게 하는 데 있습니다. (대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정, 2003. 5. 11. 선고 2003다3850 판결)

더 나아가, 대법원은 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새로 건축된 경우에도, 저당권자는 토지와 신축 건물의 일괄경매를 청구할 수 있다고 판시했습니다. (대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정) 따라서 사례처럼 재건축된 경우에도 근저당권자는 대지와 건물을 함께 경매에 넣을 수 있습니다.

세입자의 보증금 회수 가능성:

민법 제365조 단서는 "그러나 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다"라고 규정합니다. 즉, 근저당권자는 대지에 대해서는 우선변제권을 갖지만, 건물에 대해서는 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받습니다.

사례의 세입자는 확정일자를 받았으므로, 건물에 대해서는 최우선변제권을 갖게 됩니다. 따라서 경매 대금에서 다른 우선권자가 없다면, 세입자는 건물 부분에 대한 배당을 먼저 받을 수 있습니다. 대지 부분에 대해서는 근저당권자보다 후순위로 배당을 받게 됩니다.

세입자의 대항력:

주택임대차보호법 제3조에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 대항력을 갖습니다. 즉, 경매로 집이 넘어가더라도 새로운 소유자에게 보증금을 반환받을 때까지 집에 계속 거주할 수 있습니다. 경매에서 배당을 다 받지 못했다면, 남은 보증금을 새 소유자에게 청구할 수 있습니다.

결론: 재건축된 집이라도 세입자는 전입신고와 확정일자를 통해 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 경매 절차에서 자신의 권리를 적극적으로 행사하여 피해를 최소화해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.