내 전세집, 갑자기 은행에서 압류한다면?! 대항력 완벽 정복!

전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 전세 계약 시 '대항력' 확보가 더욱 중요해졌습니다. 내가 살고 있는 전셋집이 갑자기 경매로 넘어간다면? 생각만 해도 아찔하죠. 내 보증금을 지키기 위해서는 '대항력'을 꼭 알아둬야 합니다. 오늘은 대항력과 관련된 사례를 통해 쉽게 이해해보도록 하겠습니다.

사례:

철수는 2017년 1월 3일에 집주인 영희에게 전셋집을 인도받았고, 1월 9일에 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 1월 4일에 영희가 몰래 은행에서 대출을 받으면서 철수의 전셋집에 근저당권이 설정되었습니다. 만약 이 집이 경매로 넘어간다면, 철수는 은행(근저당권자)에게 자신의 전세보증금을 돌려받을 수 있을까요? 즉, 철수는 근저당권자에 대해 대항력을 주장할 수 있을까요?

정답은 '아니오' 입니다.

법적 근거: 주택임대차보호법 제3조 제1항

주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.

해설:

대항력이란, 임차인이 제삼자(ex. 근저당권자, 경매 낙찰자 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 쉽게 말해, 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.

대항력을 갖추려면 두 가지 요건을 모두 만족해야 합니다.

1. 주택 인도: 실제로 해당 주택에 거주를 시작해야 합니다.
2. 주민등록: 주민센터에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고가 완료된 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

이 사례에서 철수는 1월 3일 집을 인도받았고, 1월 9일에 전입신고를 했습니다. 따라서 철수의 대항력은 1월 10일부터 발생합니다.

그러나 은행의 근저당권은 1월 4일에 설정되었습니다. 즉, 철수가 대항력을 갖추기 전에 근저당권이 설정된 것입니다. 따라서 철수는 은행에 대해 대항력을 주장할 수 없고, 경매가 진행될 경우 보증금을 우선적으로 돌려받기 어려울 수 있습니다.

결론:

전세 계약을 할 때는 반드시 계약 당일 또는 늦어도 다음 날까지 전입신고를 마쳐 대항력을 확보해야 합니다. 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부를 꼼꼼히 확인하는 것도 필수입니다. 내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 대항력에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.