잠깐 다른 곳에 전입신고 했다가 돌아오면, 세입자의 권리는 어떻게 될까요?

이사를 가면 전입신고를 하는 것이 당연하지만, 여러 가지 사정으로 잠시 다른 곳에 전입신고를 해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 그런데 이 기간 동안 집주인이 몰래 근저당을 설정한다면 세입자의 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 일시적인 전출입이 세입자의 대항력에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

사례

철수(甲)는 영희(乙) 소유의 집을 임차하여 전입신고를 하고 입주했습니다. 그런데 철수가 입주한 후, 민수(丙)는 영희의 집에 근저당권을 설정했습니다. 이후 철수는 개인적인 사정으로 잠시 다른 곳으로 전입신고를 했다가 다시 원래 집으로 돌아와 전입신고를 했습니다. 이 경우, 철수는 민수의 근저당권에 대해 자신의 대항력을 주장할 수 있을까요?

대항력이란 무엇일까요?

대항력이란, 임차인이 제3자(예: 근저당권자, 경매 낙찰자)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법에서는 세입자를 보호하기 위해 **주택의 인도(실제 거주)**와 주민등록이라는 두 가지 요건을 갖추면 대항력을 갖도록 규정하고 있습니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 이 대항력은 마치 등기된 권리처럼 강력한 효력을 발휘합니다.

핵심은 대항력의 '지속'

대법원은 대항력을 취득할 때 뿐만 아니라 유지하기 위해서도 주택의 인도와 주민등록이 계속되어야 한다고 판시하고 있습니다. 즉, 전입신고와 실제 거주가 계속 유지되어야만 대항력이 유지되는 것입니다.

(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결) 대법원은 "주택임차인이 일단 대항력을 취득한 후 어떤 이유로든 일시적이라도 다른 곳으로 주민등록을 이전하면, 이는 전체적으로 주민등록의 이탈로 봐야 한다. 따라서 전출 당시 대항력은 소멸하고, 다시 전입신고를 하더라도 소멸된 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 대항력이 발생하는 것이다."라고 판결했습니다.

철수의 경우

철수는 비록 잠시 다른 곳으로 전입신고를 했다가 돌아왔지만, 대법원 판례에 따르면 전출 시점에 기존의 대항력은 소멸됩니다. 그리고 다시 전입신고를 했을 때는 새로운 대항력이 생기는 것이므로, 민수의 근저당권 설정 이전의 대항력으로 민수에게 대항할 수는 없습니다. 즉, 철수는 민수의 근저당권보다 후순위가 되어 불리한 상황에 놓이게 됩니다.

결론

잠시 다른 곳에 전입신고를 하는 경우에도, 대항력에 영향을 줄 수 있다는 사실을 꼭 기억해야 합니다. 부득이하게 전출해야 하는 상황이라면, 집주인과 충분히 상의하고 관련 서류를 꼼꼼하게 확인하는 등 혹시 모를 위험에 대비하는 것이 중요합니다. 전세금은 소중하니까요!