2층 전세, 1층 월세 살던 세입자, 집이 경매에 넘어가면 어떻게 될까?

요즘처럼 부동산 경기가 안 좋을 때, 혹시나 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 어떻게 될지 걱정하는 분들 많으시죠? 특히 다가구 주택의 경우, 다른 층에 전세나 월세 세입자가 있는 경우 더욱 혼란스러울 수 있습니다. 오늘은 건물의 일부에 대한 전세권과 임차권이 경매에 어떤 영향을 받는지, 그리고 보증금을 다 못 받았을 때 어떻게 해야 하는지에 대한 법원 판결을 바탕으로 알아보겠습니다.

사례: 2층에 전세, 1층 일부에 월세로 살고 있는 세입자가 있는 건물이 경매에 넘어갔습니다. 2층 전세권자는 월세 세입자보다 먼저 전입신고를 했지만, 경매로 인해 전세권이 소멸했습니다. 이 경우 1층 월세 세입자의 권리에도 영향이 있을까요? 또, 월세 세입자가 경매에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 어떻게 해야 할까요?

1. 부분 전세권의 소멸과 다른 부분 임차권의 관계

법원은 건물 일부(예: 2층)에 설정된 전세권은 그 부분에만 효력이 있다고 판단했습니다. 따라서 2층 전세권이 경매로 소멸하더라도, 다른 부분(예: 1층 일부)에 살고 있는 월세 세입자의 임차권에는 영향을 주지 않습니다. 즉, 1층 월세 세입자는 계속해서 살 권리가 있습니다. (민법 제303조 제1항, 제318조, 민사소송법 제608조 제2항, 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조)

2. 보증금을 전부 못 받은 세입자의 권리

주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 대항력과 우선변제권을 부여합니다. 대항력은 집이 다른 사람에게 넘어가더라도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리입니다.

만약 세입자가 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 남은 보증금에 대해서는 새 집주인(경락인)에게 요구할 수 있습니다. 즉, 경락인은 이전 집주인의 지위를 이어받아 남은 보증금을 돌려줄 책임이 있습니다. 세입자는 보증금을 전부 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카 466, 467, 468, 469 판결, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결 참조)

결론적으로, 위 사례에서 1층 월세 세입자는 2층 전세권의 소멸과 관계없이 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한, 경매에서 보증금 전액을 돌려받지 못한 경우, 남은 금액을 경락인에게 요구하며 보증금을 전부 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.