2층만 전세 계약했는데, 집주인이 전세금 안 돌려주면 집 전체를 경매에 넘길 수 있을까요?

전세 계약 만료가 다가오는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 걱정이시죠? 특히 단독주택의 일부만 전세 계약한 경우, 경매 절차가 더 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 2층만 전세 계약했는데 집 전체를 경매에 넘길 수 있는지, 함께 알아보겠습니다.

사례:

저는 단독주택 2층 부분만 전세 계약(전세금 5,000만원, 2년)을 맺고 전세권 등기를 마친 상태입니다. 계약 만료 3개월 전에 집주인에게 전세금 반환을 요청했지만, 집주인은 계속 미루고 있습니다. 그래서 단독주택 전체를 경매에 넘기려고 하는데 가능할까요?

전세권자의 권리: 경매 신청

전세권자는 전세금 반환이 지체될 경우, 전세권이 설정된 목적물을 경매 신청할 수 있습니다. (민법 제318조) 하지만 이 사례처럼 건물 일부에 대해서만 전세권이 설정된 경우, 건물 전체에 대한 경매 신청이 가능할까요?

법원의 판단: 부분 경매의 원칙

대법원 판례에 따르면, 단일 소유자의 건물 일부에 대한 경매를 신청하려면 해당 부분에 대한 분할 등기가 필요합니다. (대법원 1973. 5. 31. 자 73마283 결정) 즉, 2층 부분만 전세권이 설정되었다면, 2층 부분에 대한 분할 등기를 먼저 진행해야 경매 신청이 가능하다는 의미입니다.

또한, 건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 해당 건물 전체에 대해 후순위 권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선해서 변제받을 권리(우선변제권)를 가집니다. (민법 제303조 제1항) 하지만 경매 신청 권리는 전세권이 설정된 부분에 한정됩니다. 따라서 전세권이 설정되지 않은 나머지 건물 부분에 대해서는 경매 신청을 할 수 없습니다. (대법원 2001.07.02. 자 2001마212 결정)

해결 방법: 분할 등기 또는 강제 경매

위 사례에서 2층 부분이 구조상 또는 이용상 독립적이라면, 2층 부분에 대한 분할 등기를 한 후 경매를 신청해야 합니다. 만약 분할 등기가 불가능하다면, 전세권에 기반한 임의 경매는 불가능합니다.

그러나, 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 승소 판결을 받으면, 해당 판결문을 근거로 강제 경매를 신청할 수 있습니다. 강제 경매 절차에서는 일반 채권자의 지위가 아닌 전세권자의 지위로 부동산 전체의 매각 대금에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.

결론

단독주택 일부에 대한 전세 계약 후 전세금 반환 문제가 발생했을 때, 건물 전체에 대한 경매 신청 가능성은 제한적입니다. 분할 등기 가능성, 건물의 구조적 특징 등을 고려하여 법률 전문가와 상담 후 적절한 해결 방안을 찾는 것이 중요합니다.