우리집은 안전할까? 건물 일부 전세권 경매와 다른 세입자

이웃집에 살던 세입자가 갑자기 짐을 빼는 걸 보면 괜히 불안한 마음이 들죠. 특히 건물 일부만 전세를 준 경우, 다른 부분에 사는 세입자 입장에서는 내 보증금은 안전할지 걱정될 수밖에 없습니다. 오늘은 이런 걱정을 덜어드릴 수 있는 이야기를 해보려고 합니다.

상황: 2층에 전세로 살고 있는 乙씨가 집주인 甲씨에게 전세금을 돌려받지 못해 경매를 신청했습니다. 1층에 다른 세입자 A씨가 살고 있는데, A씨는 乙씨의 전세권 설정보다 이후에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 이 경우, A씨의 임차권은 안전할까요?

결론: 네, A씨의 임차권은 안전합니다.

이유: 전세권은 그 목적물에 대해서만 효력을 가집니다. 즉, 乙씨의 전세권은 2층에만 설정되어 있기 때문에 1층에는 효력이 미치지 않습니다. 비록 乙씨가 경매를 신청해서 2층에 대한 전세권이 소멸하더라도, 1층에 살고 있는 A씨의 임차권에는 영향을 주지 않습니다.

법적 근거: 대법원은 "건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미친다"고 판시했습니다 (대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정). 또한, "건물 중 일부(예: 2층)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(예: 1층)을 그 목적물로 하고 있었던 경우에는 그러한 경락으로 인하여 임차권이 소멸한다고 볼 수는 없다"는 판례도 있습니다 (대법원 1997.8.22. 선고, 96다53628 판결).

요약: 건물 일부에 전세권이 설정되어 있다고 해서 다른 부분에 사는 세입자의 권리가 위험해지는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖춘 임차인이라면, 다른 부분의 전세권 경매에도 자신의 임차권을 보호받을 수 있습니다.