4층 건물 증·개축 후 경매, 어디까지 가능할까요? 🏢🔨💰

안녕하세요! 오늘은 4층 건물을 증개축한 후 경매를 진행할 때 어떤 부분까지 경매 대상이 될 수 있는지 알아보겠습니다. 복잡해 보이는 문제지만, 차근차근 살펴보면 이해하기 어렵지 않습니다.

사례: 4층 건물과 그 땅, 그리고 옆 땅까지 합쳐서 甲이라는 사람이 근저당권을 설정했습니다. 그런데 이후에 건물이 7층짜리 13개 호실로 증개축되었어요. 1층에서 4층까지는 기존 건물의 흔적이 남아있어 같은 건물로 볼 수 있지만, 5층부터 7층까지는 완전히 새로 지어진 부분이라고 생각하면 됩니다. 이럴 때 甲은 자기 돈을 받기 위해 어디까지 경매에 넣을 수 있을까요?

법적인 근거:

• 민법 제358조: 저당권은 저당 잡힌 부동산에 붙어있는 물건에도 효력이 미칩니다. 하지만 법에 따로 정해져 있거나, 저당 잡을 때 다른 약정을 했다면 달라질 수 있습니다.

• 대법원 2012. 4. 30. 자 2011마1525 결정: 대법원 판례에 따르면, 건물을 증축해서 여러 호실로 나뉜 집합건물이 된 경우에도, 기존 건물과 동일성을 유지하는 부분은 건물과 땅을 함께 경매에 넣을 수 있습니다. 반면, 완전히 새로 지어진 부분은 땅에 대한 권리만 경매 대상이 됩니다. 땅에 대한 권리는 각 호실 소유자가 땅 전체에 대해 가지는 지분으로 생각하면 됩니다.

우리 사례에 적용해 보면:

甲은 1층에서 4층까지는 기존 건물과 동일성이 인정되므로, 각 호실과 그 호실에 해당하는 땅 지분을 함께 경매에 넣을 수 있습니다. 하지만 5층에서 7층까지는 새로 지어진 부분이므로, 해당 호실의 땅 지분에 대해서만 경매를 신청할 수 있습니다. 건물 자체는 경매 대상이 아니라는 점, 주의하세요!

정리: 증개축된 건물의 경매는 기존 건물과의 동일성 유지 여부가 중요합니다. 동일성이 인정되면 건물과 땅을 함께, 동일성이 없으면 땅 지분만 경매 대상이 된다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.