가계약금, 돌려받을 수 있을까?

부동산 거래 등에서 정식 계약 전에 지급하는 가계약금, 혹시 돌려받지 못한 경험 있으신가요? 가계약 후 마음이 바뀌어 본계약을 포기하게 되면 가계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 대법원의 최근 판례를 바탕으로 가계약금 반환에 대한 이야기를 해보겠습니다.

가계약은 말 그대로 정식 계약 전에 당사자들의 의사를 확인하는 예비적인 단계입니다. 하지만 가계약이라고 해서 법적 구속력이 없는 것은 아닙니다. 가계약 역시 계약의 일종이기 때문에 당사자 간에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 가계약금의 반환 여부를 둘러싼 분쟁이 흔하게 발생합니다.

흔히 가계약금을 '해약금'으로 생각하는 경우가 많습니다. 해약금이란, 계약 당사자 일방이 계약을 불이행할 경우 상대방에게 배상해야 하는 금액을 미리 정해두는 것입니다. 매매계약의 경우 매수인이 계약을 해지하면 해약금을 포기하고, 매도인이 계약을 해지하면 해약금의 배액을 배상해야 합니다(민법 제565조).

하지만 가계약금이라고 해서 무조건 해약금으로 간주되는 것은 아닙니다. 대법원은 가계약금에 해약금 약정이 있었다고 인정하려면 엄격한 요건을 충족해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조)

가계약금을 해약금으로 보기 위해서는, 약정의 내용, 계약 체결 동기 및 경위, 당사자가 계약을 통해 달성하려는 목적, 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 정식 계약 체결 전까지 교부자는 가계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 하는 약정이 있었음이 명백하게 인정되어야 합니다 (민법 제105조, 제565조 참조).

즉, 가계약 당시 당사자들이 명시적으로 가계약금을 해약금으로 하기로 합의했거나, 계약서 등에 그러한 내용이 명시되어 있지 않더라도 여러 정황상 해약금으로 약정했다고 볼 수 있을 만큼 명백해야 한다는 것입니다.

만약 가계약금을 해약금으로 보기 어렵다면, 계약이 성립되지 않았을 경우 가계약금은 부당이득으로 반환되어야 합니다. 본계약 체결을 포기한 쪽에 책임이 있다면 상대방이 입은 손해를 배상해야 할 수도 있지만, 가계약금 전액을 몰취당하는 것은 아닙니다.

가계약을 할 때는 가계약금의 성격을 명확히 하고, 계약 조건 등을 문서로 남겨두는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다. 특히 가계약금을 해약금으로 할 것인지 여부를 명확히 정하고, 그 내용을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 가계약이라고 해서 가볍게 생각하지 말고 신중하게 접근해야 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.