계약금 냈는데 돌려받을 수 있을까? - 해약금과 위약금의 차이

집을 사거나 팔 때 계약금을 걸죠? 그런데 갑자기 사정이 생겨 계약을 해지해야 할 때, 내가 낸 계약금, 돌려받을 수 있을까요? "계약금은 위약금이다!"라는 말을 많이 들어서 돌려받기 힘들 거라고 생각하시는 분들 많을 텐데요. 항상 그런 건 아닙니다! 오늘은 계약금, 해약금, 위약금의 차이와 계약금을 돌려받을 수 있는 경우에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑(甲)은 을(乙) 소유의 부동산을 매매하기로 하고 계약금을 지급했습니다. 계약서에는 계약 해지 조건(해제특약)은 있었지만, 계약금을 위약금으로 한다는 내용은 없었습니다. 그런데 갑의 사정으로 계약을 해지하게 되면서 계약금 반환을 요구했는데, 을은 계약금을 위약금으로 생각하고 돌려줄 수 없다고 합니다. 과연 을의 주장이 맞을까요?

정답은 '아니오'입니다.

계약금을 냈다고 해서 무조건 위약금이 되는 것은 아닙니다. 계약서에 **"계약금은 위약금으로 한다"**는 특약이 없다면, 계약이 해지되더라도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있습니다. 계약금 전액을 위약금으로 몰수할 수는 없다는 뜻입니다. 갑이 계약서에 있는 해제특약에 따라 계약 해지를 요구하고 계약금 반환을 요청했다면, 이는 약정해제권 행사이지 해약금 약정에 따른 해제가 아닙니다. 따라서 을은 계약금을 위약금으로 가지고 갈 수 없습니다.

핵심 정리!

• 계약금: 계약 체결의 증거로 주고받는 돈.
• 해약금: 계약 당사자 일방이 계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하기 위해 주고받는 돈. 매매 계약의 경우, 매도인이 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해지할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있습니다 (민법 제565조).
• 위약금: 계약을 위반했을 때 손해배상액을 미리 정해둔 돈.

판례: 대법원은 “유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다”라고 판시했습니다 (대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다52078 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결).

법 조항: 민법 제565조 (해약금)

결론: 부동산 계약 시 계약금을 지급하는 것은 일반적인 관행이지만, 계약서에 "계약금은 위약금으로 한다"는 특약이 없다면 계약 해지 시 계약금을 전부 잃는 것은 아닙니다. 계약서 작성 시 해약금과 위약금 관련 조항을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 나의 권리를 지키는 첫걸음은 계약서를 꼼꼼히 살피는 것에서부터 시작됩니다.