부동산 매매, 전세 계약 등 중요한 계약을 맺을 때 계약금을 건네는 경우가 많습니다. 계약금은 계약의 성립을 증명하고, 계약 당사자들이 계약 내용을 성실히 이행하도록 담보하는 역할을 합니다. 그런데 계약이 예상치 못하게 파기될 경우, 계약금은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 계약 파기 시 계약금 반환에 대해 자세히 알아보겠습니다.
계약금, 해약금, 위약금… 뭐가 다른 걸까요?
흔히 혼용되는 용어들이지만, 법적으로는 조금씩 다른 의미를 가집니다.
매도인이 계약을 파기하면?
매매 계약 시 '매수인이 계약을 파기하면 계약금을 포기하고, 매도인이 계약을 파기하면 계약금의 배액을 배상한다'는 특약이 있는 경우, 이 계약금은 해약금의 성질을 가집니다. 즉, 매도인이 계약을 파기하면 받았던 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다.
매수인이 계약을 파기하면?
위와 같은 특약이 있는 경우, 매수인이 계약을 파기하면 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 없습니다.
계약금 배액 반환, 꼭 공탁해야 할까요?
매도인이 계약을 해제하고 계약금의 배액을 반환하려 할 때, 매수인이 이를 받지 않는다고 해서 꼭 공탁해야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 계약 해제 의사표시와 함께 계약금 배액을 제공하면 충분하다고 판시했습니다 (대법원 1981.10.27. 선고 80다2784 판결). 즉, 매수인에게 반환 의사를 명확히 밝히고 실제로 돈을 줄 준비가 되어 있었다면, 매수인이 받지 않더라도 계약 해제의 효력은 발생합니다.
관련 법조항 및 판례
주의사항: 위 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 아닙니다. 법적 분쟁 발생 시 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
상담사례
계약금은 위약금과 다르며, 계약서에 '계약금은 위약금으로 한다'는 특약이 없으면 계약 해지 시 실제 손해만 배상하면 된다.
민사판례
계약금이 해약금과 손해배상 예정액의 성격을 동시에 가지는 경우, 매수인이 계약을 해지하더라도 손해배상 예정액이 과다하면 그 초과분을 돌려받을 수 있다.
민사판례
상대방의 계약 위반 없이 스스로 계약을 파기한 경우에도 계약금을 돌려받을 수 있다.
민사판례
계약서에 해제 조건을 명시하고 그 조건에 따라 계약을 해제하면서 계약금 반환을 요구한 경우, 이는 단순히 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 '해약금'으로 볼 수 없으며, 특약에 따른 '약정해제'로 보아야 한다. 또한, 특별한 약속이 없으면 계약금은 위약금이 아니며, 계약 해제 전이라도 장래 받을 돈(미래채권)에 대해 압류가 가능하다.
민사판례
계약금은 특약이 없으면 위약금이 아니며, 계약 파기 시 실제 손해액을 입증해야 배상받을 수 있다. 법원은 손해액 입증이 부족한 경우 당사자에게 입증을 촉구해야 한다.
상담사례
가계약금은 법적 효력을 갖는 계약금과 달리 당사자 간 합의 내용에 따라 반환 여부가 결정되므로, 가계약 시 반환 조건 등을 명확히 문서화하여 분쟁을 예방해야 한다.