가압류 후 설정된 전세권, 경매로 사라진다?

전세 사는 집이 경매에 넘어가면 내 전세금은 어떻게 될까요? 특히 집에 가압류가 걸려있었다면 더욱 걱정이 됩니다. 오늘은 가압류 후 설정된 전세권이 경매로 소멸하는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

한 건물에 근저당권이 설정된 후, 건물 소유자가 바뀌고 새로운 소유자 명의로 소유권 등기가 완료되었습니다. 이후 이 건물에 대해 가압류가 걸리고, 그 후 두 건의 전세권이 설정되었습니다. 그런데, 근저당권자가 경매를 신청했고, 경매로 새로운 사람이 건물을 낙찰받았습니다. 두 번째로 전세권을 설정한 사람(원고)은 자신의 전세권은 경매 이후에도 유효하며, 낙찰자는 자신에게 전세금을 돌려줘야 한다고 주장했습니다.

법원의 판단:

법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 가압류의 목적: 가압류는 돈을 받아낼 권리(금전채권)를 보전하기 위한 제도입니다. 경매를 통해 돈을 배당받으면 그 목적을 달성한 것이므로, 낙찰자에게 가압류를 넘겨줄 필요가 없습니다. 따라서 가압류는 경매로 소멸됩니다. (민사소송법 제696조 참조)

• 가압류와 전세권의 관계: 가압류 후에 설정된 전세권은 가압류보다 후순위입니다. 즉, 가압류 채권자의 권리가 우선합니다. 만약 가압류보다 후순위인 전세권이 경매 후에도 살아남는다면, 낙찰자는 전세금을 부담해야 하므로 낙찰가가 떨어질 수밖에 없습니다. 이는 가압류 채권자에게 손해를 끼치는 결과를 초래합니다.

• 전세권 소멸: 따라서 가압류에 밀리는 전세권은 가압류와 함께 경매로 소멸하는 것이 타당합니다. 민사소송법 제608조 제2항은 경매신청 등기 후 6개월 이내에 만료되는 전세권은 경매로 소멸한다고 규정하고 있는데, 이 사례의 전세권은 6개월 이후에 만료되지만, 앞서 설명한 논리에 따라 가압류와 함께 소멸하게 됩니다. (민사소송법 제589조 제3항, 제608조 제2항, 제696조, 민법 제303조 참조)

결론:

가압류 후에 설정된 전세권은 경매로 소멸될 수 있습니다. 전세 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 가압류 여부를 반드시 확인하고, 경매 진행 가능성을 고려해야 합니다. 이번 판례는 가압류가 걸린 부동산에 전세 계약을 할 때 신중해야 함을 보여주는 사례입니다.