내 전세집, 경매로 넘어가면 어떻게 되나요? (선순위 저당권 vs. 내 전세권)

전세살이 중 집이 경매로 넘어간다면? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 특히 내 전세 계약보다 먼저 설정된 저당권이 있다면 더욱 걱정되죠. 오늘은 선순위 저당권이 있는 집을 전세로 살다가 경매에 넘어갔을 때, 내 전세금을 지킬 수 있는지 알아보겠습니다.

사례: 집주인 A가 은행에서 돈을 빌리면서 집에 저당권(선순위 저당권)을 설정했습니다. 그 후 세입자 B가 이 집에 전세로 들어오면서 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖췄습니다. 이후 집주인 A는 또 다른 곳에서 돈을 빌리고 집에 추가로 저당권(후순위 저당권)을 설정했습니다. 그런데 집주인 A가 빚을 갚지 못해 후순위 저당권자가 경매를 신청했고, C가 이 집을 낙찰받았습니다. 이 경우 세입자 B는 새로운 집주인 C에게 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

안타깝게도, 이 경우 세입자 B는 새로운 집주인 C에게 전세금을 돌려받기 어렵습니다.

왜 그럴까요? 경매로 집이 팔리면, 낙찰대금으로 빚을 갚아나가는데, 먼저 설정된 저당권부터 순서대로 갚아나갑니다. 이 사례에서는 선순위 저당권이 먼저 해결되고, 남은 돈으로 후순위 저당권을 해결합니다. 만약 낙찰대금이 선순위 저당권 해결에 모두 사용되어 후순위 저당권조차 해결되지 못한다면, 세입자 B의 전세금은 보호받지 못하게 됩니다.

법적으로 설명하면, 후순위 저당권 실행으로 경매가 진행되어 선순위 저당권이 소멸하면, 그 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸합니다. 세입자 B는 후순위 저당권자에게는 대항력이 있지만, 선순위 저당권보다 나중에 전입신고를 했기 때문에 선순위 저당권이 소멸하면서 B의 전세권도 함께 소멸하는 것입니다. 새로운 집주인 C는 주택임대차보호법에서 말하는 '임차주택의 양수인'에 해당하지 않으므로, 세입자 B는 C에게 전세금 반환을 요구할 수 없습니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 대법원 1990.01.23. 자 89다카33043 결정: 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.

전세 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 선순위 저당권 설정 여부와 금액을 반드시 확인하고, 전세금 보호를 위해 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 마세요. 전세보증보험 가입도 적극적으로 고려하는 것이 좋습니다. 전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 계약이니 신중하게 접근해야 합니다.