전세권 설정했는데, 혹시 몰라 전입신고도 했어요! 경매되면 어떻게 되나요?

전세 살면서 가장 걱정되는 건 집주인의 빚 문제로 집이 경매에 넘어가는 상황이죠. 전세권 설정에 더해 전입신고까지 했는데, 이럴 경우 경매가 진행되면 어떻게 되는지 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 이와 관련된 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

2012년 9월 27일부터 2년간 3,000만원에 전세 계약을 하고 입주한 A씨. 혹시 몰라 2012년 10월 29일 전입신고를 마쳤고, 2012년 11월 4일에는 전세권 설정등기까지 완료했습니다. 그런데 집주인 B씨가 C은행에서 4,000만원을 대출받으면서 집을 담보로 근저당권을 설정했고, 결국 2014년 3월에 경매가 시작되었습니다. 이 경우 A씨는 전세권자이면서 동시에 주택임대차보호법상 소액임차인의 지위도 주장할 수 있을까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, A씨는 전세권자의 지위와 소액임차인의 지위를 모두 주장할 수 있습니다.

대법원은 이와 유사한 사례(대법원 2010. 7. 26. 선고 2010마900 결정)에서 다음과 같이 판시했습니다.

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. ...(중략)... 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

즉, 전세권 설정 후 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 전세권과 임차인의 지위를 동시에 가질 수 있습니다. 경매로 전세권이 소멸하더라도, 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다.

A씨의 경우, 전세권 설정등기 이전에 근저당권 등 다른 권리가 없었고, 전입신고를 통해 대항력도 갖추었기 때문에 전세권자이자 임차인의 지위를 모두 주장할 수 있습니다. 만약 경매에서 전세금 3,000만원을 전부 배당받지 못한다면, 남은 금액에 대해 낙찰받은 사람에게 임차인으로서의 권리를 행사할 수 있습니다.

관련 법 조항:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
• 민법 제303조(전세권의 내용) 전세권자는 전세금을 지급하고 목적물을 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 사용·수익으로 인하여 생긴 과실을 수취한다.

전세 계약 시에는 전세권 설정과 전입신고를 모두 진행하여 자신의 권리를 최대한 보호하는 것이 중요합니다. 혹시라도 분쟁이 발생하면 관련 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.