가족 간의 토지 공유, 어떻게 나눌까요? - 현물분할과 경매분할

가족끼리 상속받은 땅을 놓고 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다. 특히 상속인 중 일부 지분이 외부인에게 넘어가면 더욱 복잡해지죠. 오늘은 공유물분할에 대한 대법원 판례를 통해, 이러한 상황에서 어떤 판단 기준이 적용되는지 살펴보겠습니다.

사건의 개요

피고는 오랫동안 가족과 함께 살던 집과 땅을 아버지로부터 상속받았습니다(5/7 지분). 형도 일부 지분(2/7)을 상속받았는데, 이후 형의 지분은 경매를 통해 부동산 회사인 원고에게 넘어갔습니다. 원고는 피고에게 토지를 경매로 팔아서 나눠 갖자는 '경매분할' 소송을 제기했습니다.

원심과 대법원의 판단

원심 법원은 원고와 피고가 가격 협상을 못 하고 있으니, 경매를 통해 해결하는 것이 합리적이라고 판단하여 경매분할을 결정했습니다. 그러나 대법원은 이를 뒤집고 원심 판결을 파기했습니다.

대법원 판결의 핵심 내용

대법원은 공유물분할 시 현물분할이 원칙이며, 경매분할은 현물분할이 불가능하거나 가치가 크게 떨어질 때만 예외적으로 허용된다고 강조했습니다. 특히 가족처럼 긴밀한 관계가 있는 공유자들 사이에 토지 사용에 대한 묵시적인 합의가 있었다면, 외부에서 지분을 취득한 사람이 이를 무시하고 경매분할을 주장해서는 안 된다고 판단했습니다.

이 사건에서는 피고가 오랫동안 해당 토지와 그 위의 주택에서 거주해 왔고, 상속 이전에도 가족들과 함께 살아왔다는 점을 고려하면 토지 사용에 대한 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있습니다. 따라서 원심은 피고의 기존 생활을 유지하면서 분할할 방법을 먼저 고려했어야 했습니다. 대법원은 피고가 원고 지분을 매수하는 방법 등을 검토하고, 그게 어려운 경우에만 경매분할을 선택해야 한다고 지적했습니다.

핵심 법리 및 판례

• 민법 제269조 (공유물의 분할): 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다.
• 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결: 공유물을 한 사람 소유로 하고 다른 공유자에게 보상금을 지급하는 방식도 현물분할로 인정.
• 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결: 현물을 소유하는 공유자가 다른 공유자에게 적정 가격을 배상하는 방식도 현물분할로 허용.
• 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결: 경매분할은 현물분할이 불가능할 때만 허용.
• 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결: 경매분할 요건에 대한 객관적 심리 필요.

결론

공유물분할은 단순히 소유 지분만 고려하는 것이 아니라, 당사자들의 관계, 사용 현황, 묵시적인 합의 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하는 복잡한 문제입니다. 특히 가족 간의 상속과 관련된 분쟁에서는 기존의 생활 관계를 존중하는 방향으로 해결책을 모색하는 것이 중요합니다. 이번 판례는 공유물분할, 특히 가족 간의 분쟁에서 현물분할을 우선적으로 고려해야 한다는 원칙을 재확인했다는 점에서 의미가 있습니다.