공동소유 부동산, 어떻게 나눌까? - 현물분할과 경매분할

여러 사람이 함께 소유하는 부동산을 공유물이라고 합니다. 공유물을 둘러싼 갈등은 가족, 친구, 동업자 간에 빈번하게 발생하는데요, 이러한 갈등을 해결하는 방법 중 하나가 바로 공유물분할입니다. 공유물분할은 말 그대로 공유물을 각자의 몫으로 나누는 것을 의미합니다.

공유물분할에는 크게 현물분할과 경매분할(대금분할) 두 가지 방법이 있습니다.

현물분할은 말 그대로 부동산을 토지나 건물 등 물리적으로 나누는 방식입니다. 예를 들어, 공동 소유의 땅을 면적 비율대로 나누어 각자 소유하게 되는 것이죠. 하지만 모든 부동산을 쉽게 나눌 수 있는 것은 아닙니다. 땅의 모양이 복잡하거나, 건물의 구조상 분할이 어려운 경우도 있겠죠.

경매분할은 부동산을 경매로 팔아서 얻은 돈을 지분 비율대로 나누는 방식입니다. 현물분할이 어려운 경우에 주로 활용되는 방법입니다.

그렇다면 법원은 어떤 기준으로 현물분할과 경매분할 중 하나를 선택할까요?

법원은 기본적으로 현물분할을 원칙으로 합니다 (민법 제269조 제2항). 단, 부동산을 현물로 나눌 수 없거나, 나누더라도 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에만 예외적으로 경매분할을 명할 수 있습니다.

대법원은 이번 판결([2024]년 판결, 사건번호는 생략)에서 "현물분할이 불가능하다"는 것은 물리적으로 나눌 수 없다는 것뿐만 아니라, 부동산의 특징, 위치, 면적, 이용 상황 등을 고려했을 때 현물분할이 곤란하거나 부적절한 경우까지 포함한다고 판단했습니다. 또한 "가치가 크게 떨어질 우려"는 공유자 중 한 사람이라도 분할 후 자신의 몫의 가치가 분할 전보다 크게 떨어질 우려가 있는 경우를 포함한다고 보았습니다.

하지만 단순히 공유자들끼리 분할 방법에 대한 합의가 이루어지지 않았다는 이유만으로 경매분할을 명해서는 안 된다는 점을 강조했습니다. 법원은 객관적이고 구체적인 사정을 꼼꼼히 살펴, 현물분할이 정말로 불가능한지, 현물분할을 하면 가치가 크게 떨어질지 여부를 판단해야 합니다.

특히, 이번 판결에서는 장기간 해당 부동산에 거주하며 실질적으로 사용해 온 공유자의 권리를 중요하게 고려했습니다. 소수 지분권자의 의견만을 반영하여 경매분할을 명령하는 것은 다수 지분권자의 소유권과 사용 이익을 침해할 수 있기 때문입니다. 따라서 법원은 다양한 현물분할 방법을 검토하고, 공유자들의 의사, 부동산의 이용 상황, 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여 가장 합리적이고 공평한 분할 방법을 선택해야 합니다.

이번 판결은 공유물분할 소송에서 법원이 어떤 기준으로 분할 방법을 결정하는지 명확히 보여주는 중요한 판례입니다. 공유물분할로 고민하고 있다면, 현물분할의 다양한 가능성을 염두에 두고, 법원의 판단 기준을 참고하여 자신의 권리를 지키는 데 도움이 되길 바랍니다.

참고 법조항: 민법 제269조

참고 판례: 대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1194 판결, 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결, 대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결