공유물 분할, 무조건 경매가 답일까?

가족끼리 공동으로 소유한 땅을 나누는 과정에서 의견이 맞지 않아 법원에 분할을 요청하는 경우가 종종 있습니다. 이때 법원은 어떤 기준으로 분할 방법을 결정할까요? 오늘은 공유물 분할, 특히 경매 분할에 대한 법원의 판단 기준을 살펴보겠습니다.

원칙은 '현물분할', 경매는 '최후의 수단'

법원은 공유물 분할 시 현물분할을 원칙으로 합니다. 즉, 땅 자체를 나누는 것이죠. 하지만 현물분할이 불가능하거나 현저히 손해가 발생할 경우 경매분할, 즉 땅을 팔아서 돈으로 나누는 방법을 선택할 수 있습니다. 중요한 것은 경매분할은 최후의 수단이라는 점입니다. 단순히 공유자들끼리 의견이 맞지 않는다는 이유만으로 경매를 결정해서는 안 됩니다. (대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등)

가족 땅, 경매는 더욱 신중해야

특히 상속받은 땅처럼 가족 간의 긴밀한 관계가 있는 경우, 경매분할은 더욱 신중해야 합니다. 가족끼리 땅 사용에 대한 암묵적인 합의가 있을 수 있고, 실제로 누군가 거주하거나 묘지가 있는 경우도 많기 때문입니다. 이때, 외부인이 지분을 경매로 얻었다고 해서 기존 가족들의 합의를 무시하고 경매분할을 주장하는 것은 부당할 수 있습니다. (대법원 2023. 6. 29. 선고 2022다294107 판결 등)

이런 경우 법원은 기존 가족들의 합의를 존중하여 현물분할을 할 수 있는 방법을 최대한 찾아야 합니다. 경매분할을 선택하려면 현물분할이 정말 불가능하거나 땅 가치가 크게 떨어진다는 것을 명확히 입증해야 하며, 단순히 금전적인 조정이 어렵다는 이유만으로는 안 됩니다.

관련 법조문: 민법 제269조 (공유물분할)

사례 분석:

최근 대법원은 조상 묘지가 있는 땅에 대한 분할 소송에서 원심의 경매분할 판결을 뒤집고 현물분할을 다시 검토하도록 사건을 돌려보냈습니다. 대부분의 공유자가 현물분할을 원했고, 묘지 이전 가능성 등을 고려하면 현물분할을 위한 방법을 더 적극적으로 모색해야 한다는 것이죠. 이 판결은 공유물 분할, 특히 가족 땅 분할에 있어 경매가 아닌 현물분할을 우선적으로 고려해야 한다는 원칙을 다시 한번 강조한 중요한 사례입니다.