땅 나누기, 꼭 경매해야 할까요? 현물분할과 그 예외적인 상황

공동으로 땅을 소유하는 경우, 언젠가는 나누어야 할 때가 옵니다. 이때 보통 생각하는 방법은 경매를 통해 땅을 팔고 그 돈을 지분대로 나누는 '대금분할'입니다. 하지만 법원은 가능하다면 땅 자체를 나누는 '현물분할'을 원칙으로 합니다. 왜일까요? 경매를 하게 되면 땅에 대한 애착이나 미래 가치 등이 고려되지 않고 단순히 현재 시장 가격으로만 평가될 수 있기 때문입니다.

그런데 현물분할이 항상 쉬운 것만은 아닙니다. 예를 들어, 세 명이 공유하는 땅에 각자 집을 지었는데, 지분 비율대로 땅을 깔끔하게 나누기 어려운 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 이런 경우, 법원은 어떤 판단을 내릴까요?

이번 포스트에서는 현물분할이 어려운 상황에서도 꼭 경매를 해야 하는지, 예외적인 상황에 대해 살펴보겠습니다.

민법 제269조는 공유물 분할에 대해 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 현물분할이 불가능하거나 현물분할로 인해 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에만 경매를 통해 대금분할을 할 수 있습니다. 즉, 현물분할이 가능하고 가치 하락 우려도 없다면 원칙적으로 현물분할을 해야 합니다.

그런데 이번 판례는 한 가지 중요한 질문을 던집니다. 만약 현물분할은 가능하고 가치 하락 우려도 없지만, 각자의 지분 가치에 딱 맞춰 땅을 나누기 어려운 경우는 어떻게 해야 할까요? 예를 들어, 땅을 공유하는 A, B, C의 지분이 각각 3:3:4라고 가정해 봅시다. 땅을 3:3:4로 딱 떨어지게 나누기는 어렵지만, A에게 4의 가치를 가진 땅을 주고 A가 B와 C에게 차액을 지불하는 방식으로 해결할 수는 있습니다.

이 판례는 바로 이러한 상황에 대한 해답을 제시합니다. 현물분할이 가능하고 필요하며 가치 하락 우려도 없는데, 단지 지분 가치에 딱 맞춰 나누기 어려운 경우, 지분 가치 이상의 현물을 받은 사람이 초과 부분에 대한 대가를 다른 공유자에게 지급하는 방식으로 현물분할을 할 수 있다는 것입니다. 즉, 위의 예시처럼 A가 차액을 지불하는 방법이 가능하다는 것입니다.

이 판례는 단순히 땅을 나누는 문제를 넘어, 공유물 분할에 있어서 유연하고 합리적인 해결책을 제시했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 경매라는 극단적인 방법보다는, 상황에 맞춰 다양한 방법을 고려해야 한다는 것을 보여주는 중요한 판례입니다.