갑자기 오른 아파트값! 계약 해지하고 싶다고요? 잔금 미리 보냈다면 이미 늦었을지도...

아파트 가격이 갑자기 껑충 뛰면 계약을 파기하고 싶은 마음이 굴뚝같겠죠. 특히 매도인 입장에서는 더 큰 이익을 볼 수 있는 기회를 놓치는 것 같아 아쉬울 수 있습니다. 하지만 이미 잔금을 치렀다면, 계약 해지는 생각보다 어려울 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 사례를 통해 계약 해지 가능성에 대해 살펴보겠습니다.

사례:

A씨(매도인)와 B씨(매수인)는 아파트 매매계약을 체결했습니다. 그런데 계약 직후 아파트 가격이 급등했습니다. B씨는 잔금 지급일 전에 A씨의 계좌로 2,000만원을 송금했습니다. A씨는 계약을 해지하고 싶어합니다. 가능할까요?

핵심 쟁점: 매도인의 계약 해제권

A씨는 민법 제565조에 따라 계약을 해지할 수 있을까요? 민법 제565조는 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 그러나 중요한 것은 이 해제권 행사는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다는 점입니다.

이행 착수의 의미와 판례

대법원은 이행 착수 시점에 대해 다음과 같이 판시하고 있습니다. (대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결)

이행기의 약정이 있더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 즉, 잔금 지급일 전이라도 잔금을 미리 지급하는 것은 이행 착수로 볼 수 있다는 것입니다.

사례에 대한 분석

B씨가 잔금 지급일 전에 A씨 계좌로 2,000만원을 송금한 것은 '이행 착수'로 해석될 가능성이 높습니다. A씨와 B씨 사이에 잔금을 기일 전에 지급하지 않기로 하는 특약이 없었다면, B씨의 잔금 송금은 유효한 이행 착수로 인정될 것이고, A씨는 계약을 해제할 수 없게 됩니다.

A씨는 B씨가 자신의 의사와 무관하게 잔금을 입금한 것이 신의칙에 반한다고 주장할 수도 있겠지만, B씨 입장에서는 정당한 계약 내용 이행으로 볼 수 있기 때문에 이 주장이 받아들여질 가능성은 낮습니다.

결론

아파트 가격 급등으로 계약 해지를 고민하는 분들이 많습니다. 하지만 상대방이 이미 이행에 착수했다면 계약 해제는 어려워집니다. 계약 전후 상황 변동에 대한 충분한 검토와 신중한 계약 진행이 중요합니다.