아파트 팔았는데 잔금 어음 부도날 것 같아요! 계약 해지할 수 있을까요? 😥

아파트를 팔고 계약금과 중도금까지는 순조롭게 받았는데, 잔금이 약속어음으로 되어있어 마음이 불안하신가요? 게다가 어음 부도 가능성까지 있다니 더욱 걱정되실 겁니다. 저도 같은 상황이라면 정말 속이 타들어 갈 것 같네요. 지금 바로 계약을 해지할 수 있는지, 법적으로 어떤 방법이 있는지 함께 알아보겠습니다.

잔금 어음, 함부로 해지할 수 없어요!

안타깝지만, 잔금 지급기일 전에 어음 부도 가능성만으로는 계약을 해지하기 어렵습니다. 법적으로는 '이행지체'가 있어야 계약 해제가 가능한데, 이행지체란 채무 이행이 가능함에도 채무자가 이행 기일을 넘긴 것을 의미합니다. 즉, 아직 잔금 지급기일이 도래하지 않았다면 이행지체 자체가 성립되지 않는 것이죠.

판례에서도 이와 같은 입장을 명확히 하고 있습니다. 대법원은 "계약해제권의 발생사유인 이행지체란 채무이행이 가능한 데도 채무자가 그 이행기를 도과한 것을 말하고 그 이행기도래 전에는 이행지체란 있을 수 없으므로, 채무이행방법으로 교부한 어음이 지급기일에 지급불능이 예상되더라도 대금이행기일이 경과하지 않은 이상 기한의 이익을 보유하고 있다고 할 것이므로 바로 대금지급을 최고하고 계약을 해제할 수 없다"고 판시했습니다 (대법원 1982. 12. 14. 선고 82다카861 판결).

잔금 지급기일 이후에는 어떻게 해야 할까요?

잔금 지급기일이 지났는데도 잔금을 받지 못했다면, 비로소 계약 해제를 고려할 수 있습니다. 이때는 두 가지 선택지가 있습니다.

1. 어음금 청구: 발행된 약속어음에 따라 어음금을 청구하는 방법입니다.

2. 계약 해제: 약속어음의 원인채무인 잔금 지급을 최고하고, 이행되지 않으면 매매계약을 해제하는 방법입니다 (대법원 1972. 3. 28. 선고 72다119 판결). 민법 제544조는 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

약속어음과 관련된 판례들을 살펴보면:

• 대법원은 제3자 발행 어음이 '지급을 위하여' 교부된 것으로 추정되는 경우, 채권자는 어음채권을 우선 행사하고 만족을 얻을 수 없을 때 비로소 기존 원인채권을 행사할 수 있다고 판시했습니다 (대법원 2001. 2. 13. 선고 2000다5961 판결).

• 또한, 어음상의 주채무자가 원인관계상의 채무자와 동일하지 않은 경우, 제3자인 어음상의 주채무자에 의한 지급이 예정되어 있으므로 이는 '지급을 위하여' 교부된 것으로 추정된다고 하였습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다44019 판결).

결론적으로, 잔금 어음 부도 가능성만으로는 계약 해지를 할 수 없습니다. 잔금 지급기일 이후에 잔금을 받지 못한 경우 어음금 청구 또는 계약 해제를 진행할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 상황에 맞는 최선의 방법을 선택하시길 바랍니다.