개발로 땅값이 오르면 그 이익의 일부를 국가에 돌려줘야 한다는 것, 알고 계셨나요? 바로 개발부담금 때문인데요. 얼마나 내야 하는지, 어떤 기준으로 계산되는지 헷갈리는 분들 많으시죠? 오늘은 개발부담금 계산의 핵심 쟁점들을 판례를 통해 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
1. 개발이익이란 무엇일까요?
개발이익이란 쉽게 말해 개발사업이나 토지이용계획 변경 등으로 땅값이 정상적으로 오르는 것 이상으로 발생하는 이익입니다. 단순히 시간이 지나면서 땅값이 오르는 것은 제외하고, 개발 사업 자체로 인해 추가로 발생하는 이익에 대해서만 부담금을 부과하는 것이죠. 주변 지역 개발이나 용도지역 변경 등으로 인한 땅값 상승도 포함됩니다. (개발이익환수에관한법률 제2조 제1호, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96누9324 판결 참조)
2. 허가받은 설계대로 안 하고 나중에 변경하면 어떻게 될까요?
토지 형질 변경 허가를 받았더라도, 허가받은 설계도서대로 시공해야 합니다. 만약 설계를 변경해야 할 상황이라면 사전에 변경 허가를 받아야 하죠. 만약 사전 허가 없이 설계와 다르게 시공하고 나중에 변경 허가를 받았다고 해서, 개발부담금 부과 시작 시점이 변경 허가 시점으로 바뀌지는 않습니다! 처음 허가받은 시점을 기준으로 계산됩니다. (도시계획법 제78조, 제92조 제1호, 토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙 제7조, 대법원 1994. 6. 24. 선고 93누23480 판결 참조)
3. 토지 가격은 어떻게 계산할까요?
개발부담금 계산의 핵심은 부과 종료 시점의 땅값인데요. 이는 토지가격비준표를 기준으로 산정합니다. 토지가격비준표는 정부에서 매년 제공하는 표준적인 비교표로, 이를 기준으로 계산하는 것이 조세법률주의나 재산권보장의 원칙에 위배되지 않습니다. (구 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항, 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항 참조)
개발부담금, 복잡해 보이지만 기본 원칙과 계산 기준을 잘 이해하면 어렵지 않습니다. 위 내용을 참고하여 개발부담금에 대한 궁금증을 해결하시길 바랍니다!
일반행정판례
땅을 개발해서 이익을 얻었을 때 내는 개발부담금을 계산할 때, 만약 땅을 살 때 판매자의 양도소득세를 사는 사람이 부담하기로 약속했다면, 그 세금도 땅값에 포함해서 계산해야 한다는 판결입니다. 다만, 약속을 안 지켜서 생긴 가산세 등은 포함되지 않습니다.
일반행정판례
개발부담금 계산 시, 실제 매입가액을 인정받으면 그 가액을 기준으로 계산해야 하며, 처분가격은 기존 계산 방식보다 낮을 때만 적용된다는 판결입니다.
일반행정판례
개발부담금은 인허가 받은 사업 대상 토지 전체 면적을 기준으로 부과하며, 사업 면적 변경 시 최초 인허가일과 변경 인허가일을 구분하여 부과 개시 시점을 정한다.
일반행정판례
개발부담금 부과 대상이 되는 개발사업 지역의 토지에서 발생한 이익은, 그 원인이 무엇이든 개발부담금 부과 대상이 됩니다.
일반행정판례
개발부담금 계산 시 토지의 처분가격과 실제 투입된 개발비용을 어떻게 산정해야 하는지에 대한 판결입니다. 특히 분양가상한제가 적용된 주택의 경우 처분가격을 어떻게 볼 것인지, 그리고 개발비용으로 인정되는 항목은 무엇인지가 핵심 쟁점입니다.
일반행정판례
한 필지의 토지 일부가 도시계획시설용지로 지정되어 개발에서 제외된 경우, 개발부담금 계산을 위한 종료시점 지가는 개발된 부분만 따로 계산하는 것이 아니라, 도시계획시설용지를 포함한 전체 토지의 가치를 기준으로 계산해야 한다.