개발제한구역 내 주택 지하층 용도변경, 허가 받아야 할까요?

안녕하세요! 오늘은 개발제한구역 내 주택 지하층의 용도변경에 관한 중요한 판례를 소개해드리겠습니다. 개발제한구역에서는 건축물의 건축이나 용도변경이 엄격하게 제한되는데요, 특히 지하층 용도변경에 대해서도 주의가 필요합니다.

사례: 개발제한구역 내에 주택을 소유한 A씨는 주택 지하층의 '다용도 부속사'를 방으로 개조했습니다. 이에 관할 시청은 A씨에게 원상복구 명령을 내렸고, A씨는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점: A씨는 지하층이 건축법상 부속건축물이 아니기 때문에 용도변경에 해당하지 않고, 따라서 허가가 필요하지 않다고 주장했습니다. 그러나 시청은 도시계획법상 개발제한구역 내에서는 지하층 용도변경도 허가 대상이라고 주장했습니다. 결국 핵심 쟁점은 '개발제한구역 내 주택 지하층 용도변경에 건축법이 아닌 도시계획법이 적용되는가' 하는 것이었습니다.

판결: 대법원은 시청의 주장을 받아들였습니다. 대법원은 건축법상 부속건축물과 도시계획법상 개발제한구역 내 부속건축물의 개념은 다르다고 설명했습니다.

• 건축법상 부속건축물: 주된 건축물과 별도로 분리되어 건축된 부속 용도의 건축물 (건축법시행령 제2조 제1항 제12호, 제14조 제1항 제5호)

• 도시계획법상 개발제한구역 내 부속건축물: 주택 또는 이에 준하는 건축물과 별도(66㎡ 이하) 또는 그 지하층(100㎡ 이하)으로 건축된 것 (도시계획법 제21조, 동법 시행령 제20조, 동법 시행규칙 제7조 제1항 제2호)

즉, 개발제한구역 안에서는 주택 지하층도 부속건축물로 볼 수 있고, 따라서 용도변경 시 도시계획법에 따른 허가를 받아야 한다는 것입니다. A씨의 경우 지하층 일부를 방으로 개조하면서 주택 면적이 100㎡를 초과하게 되었는데, 이는 도시계획법시행규칙 제7조 제1항 제2호에서 정한 증축 허용 면적(100㎡ 이하)을 넘어서기 때문에 허가 대상이 아니라는 점도 판결에서 지적되었습니다.

결론: 개발제한구역 내 주택 지하층을 용도변경할 경우, 건축법이 아닌 도시계획법을 적용하여 허가를 받아야 합니다. 무단으로 용도변경을 할 경우 원상복구 명령 등의 불이익한 처분을 받을 수 있으니 주의해야 합니다. 이 판례는 대법원 1992. 11. 10. 선고 92누8828 판결입니다.