개별공시지가 없는 땅값, 어떻게 계산해야 할까요?

땅을 팔 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 계산의 기본은 '양도차익'입니다. 양도차익은 판 가격(양도가액)에서 사들일 때 가격(취득가액)과 기타 필요경비를 뺀 금액이죠. 그런데 땅을 오래전에 사서 정확한 취득가액을 알 수 없다면 어떻게 해야 할까요? 이때 '기준시가'를 활용해 취득가액을 추정하게 됩니다.

기준시가는 보통 '개별공시지가'를 사용합니다. 그런데 만약 개별공시지가가 없는 땅이라면? 이번 판례(대법원 2014. 4. 10. 선고 2013두26615 판결)를 통해 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 그리고 올바른 계산 방법은 무엇인지 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 오래전 취득한 땅을 양도하면서, 개별공시지가가 없는 해당 토지의 취득가액을 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 계산하여 양도소득세를 신고했습니다. 하지만 세무서는 이를 인정하지 않고, 감정평가를 통해 새롭게 취득가액을 산정하여 더 많은 세금을 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점 및 판결

이 사건의 핵심은 개별공시지가가 없는 토지의 가액을 어떻게 평가해야 하는가였습니다. 원심은 세무서가 감정평가를 통해 가액을 산정한 절차에 문제가 없다고 판단했지만, 대법원은 이를 뒤집었습니다.

대법원은 소득세법 시행령 제164조 제1항을 근거로, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 단순히 감정평가만으로 결정할 수 없다고 판시했습니다. 법령에 따르면, 이러한 경우에는 지목, 이용 상황 등이 비슷한 인근 토지를 '표준지'로 선정하고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항에 따른 '토지가격비준표'를 적용하여 평가해야 합니다.

즉, 표준지 선정과 토지가격비준표 적용 과정을 명확히 밝혀야 납세자가 평가의 적정성을 확인할 수 있고, 평가된 가액이 주변 유사 토지의 개별공시지가와 균형을 이루는지 검증할 수 있다는 것이죠. 이러한 절차 없이 임의로 감정평가만으로 가액을 정하는 것은 위법이라고 판단한 것입니다.

핵심 정리

개별공시지가가 없는 땅의 가액 평가는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

1. 유사한 인근 토지를 표준지로 선정
2. 토지가격비준표를 적용하여 가액 평가

이 과정을 투명하게 공개하여 납세자가 평가의 적정성을 확인할 수 있도록 해야 합니다. 단순히 감정평가만으로 가액을 산정하는 것은 위법입니다.

이번 판례는 개별공시지가가 없는 토지의 가액 평가에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 땅을 거래할 때 관련 법령과 절차를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야겠습니다.