땅 팔았는데 세금폭탄? 취득가액 제대로 알고 계셨나요?

부동산 양도소득세, 다들 어렵게 생각하시죠? 특히 오래전에 취득한 부동산을 양도할 때, 취득가액을 증명하기 어려워 세금 문제로 골치 아픈 경우가 많습니다. 오늘은 취득가액을 입증할 때 주의해야 할 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.

사례 소개

원고는 오래전 취득한 땅을 수용당했습니다. 문제는 취득 당시의 매매계약서 등 서류가 없어 취득가액을 증명하기 어려웠다는 점입니다. 원고는 과거 금융기관 대출 당시 받았던 감정평가액을 기준으로 취득가액을 신고했지만, 세무서는 이를 인정하지 않고 다른 방식으로 계산한 금액으로 양도소득세를 부과했습니다. 이에 원고는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점: 취득가액을 뭘로 인정해야 할까?

양도소득세를 계산할 때 "양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비"입니다. 취득가액이 높을수록 양도차익이 줄어들어 세금 부담도 줄어들겠죠. 그런데 문제는 취득 당시의 매매계약서, 영수증 등이 없어 실제 거래가격을 확인할 수 없는 경우입니다.

이럴 때 소득세법 제97조 제1항 제1호 (나)목에서는 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 계산할 수 있도록 하고 있습니다.

그런데 '감정가액'이라고 해서 아무 감정가액이나 다 되는 건 아닙니다! 구 소득세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항 제2호를 보면 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 사용해야 한다고 명시되어 있습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고가 제출한 감정가액은 단 1개의 감정평가법인이 평가한 것이므로, 위 법령에서 정한 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. (대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조) 즉, 아무리 감정평가를 받았더라도, 2개 이상의 감정평가법인에서 받은 것이 아니면 취득가액으로 인정되지 않는다는 것입니다.

결론

오래된 부동산을 양도할 계획이라면 취득가액 입증에 대한 준비를 철저히 해야 합니다. 단순히 감정평가를 받았다고 안심해서는 안 되고, 2개 이상의 감정평가법인에서 감정을 받아야 추후 세금 문제에서 불이익을 받지 않을 수 있습니다. 이 점 꼭 기억하시고, 전문가와 상담하여 절세 방안을 마련하시길 바랍니다.