건물 건축허가 명의와 양도담보, 그리고 임차인의 권리

오늘은 돈을 빌려주고 갚지 않을 경우를 대비해 건물을 담보로 잡는 것과 관련된 법 이야기를 해보려고 합니다. 생각보다 복잡한 사건이라 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

사건의 개요

땅 주인 A씨는 B씨에게 땅을 팔았습니다. B씨는 계약금과 중도금 일부만 지급하고 잔금은 땅 위에 지을 다세대주택을 분양해서 받은 돈으로 지불하기로 했습니다. A씨는 혹시 B씨가 잔금을 못 낼까봐 다세대주택의 건축허가 명의를 자신 앞으로 해두었습니다. B씨는 건물을 다 짓고 A씨 명의로 소유권보존등기까지 해주었습니다. B씨는 12세대 중 11세대는 분양해서 A씨에게 잔금을 일부 지급했지만, 나머지 한 세대(이 사건 건물)는 잔금 지급 문제로 분양하지 못했습니다. 그러던 중 C씨는 B씨로부터 이 사건 건물을 임차하고 전입신고까지 마쳤습니다. A씨는 B씨가 잔금을 다 지급하지 않자 C씨를 상대로 건물 명도소송을 제기했습니다.

법원의 판단

• 건축허가 명의를 채권자 앞으로? 이건 양도담보!

돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게 돈을 갚지 않으면 새로 지을 건물을 가져가겠다고 약속하고 건축허가 명의를 채권자 앞으로 해두는 것은, 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 한 약속과 같습니다. (민법 제372조, 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결 등)

• 양도담보권자는 건물 명도를 요구할 수 있다!

채무자가 돈을 갚지 않으면, 양도담보권자는 담보로 잡은 건물을 팔아서 돈을 회수할 권리가 있습니다. 이를 위해 채무자나 채무자로부터 건물을 빌린 제3자에게 건물을 비워달라고 요구할 수 있습니다. (민법 제372조, 대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결) 여기서 제3자에는 담보 설정 이후 전입신고 등을 마친 임차인도 포함됩니다.

• 임차인의 대항력은 담보권보다 약하다!

주택임대차보호법에 따라 전입신고 등을 마친 임차인은 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 계속 살 권리를 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조) 하지만 이러한 임차인의 권리도 그 이전에 설정된 담보권보다 약합니다. 즉, 담보권자가 건물을 팔아서 돈을 회수하려고 할 때, 임차인은 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결) 이러한 원칙은 양도담보의 경우에도 마찬가지로 적용됩니다.

• 담보권이 이미 실행되었거나 포기되었을 수도 있다!

만약 A씨와 B씨가 애초에 다세대주택을 팔아서 그 돈으로 땅값을 지불하기로 약정했고, 그 약정에 따라 B씨가 C씨에게 이 사건 건물을 임대해 주었다면, A씨의 담보권은 이미 실행되었거나 A씨가 담보권 행사를 포기한 것으로 볼 수도 있습니다. (민법 제105조, 제372조, 제568조, 대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결 등)

• 가등기담보등에관한법률은 적용되지 않는다!

가등기담보등에관한법률은 돈을 빌리고 갚지 않으면 다른 재산의 소유권을 넘겨주기로 약속하는 경우에 적용되는 법입니다. 이 사건처럼 매매대금 지급을 담보하기 위해 부동산 소유권을 넘겨주는 경우에는 적용되지 않습니다. (가등기담보등에관한법률 제1조, 대법원 1992. 4. 10. 선고 91다45356, 45363 판결 등)

결론

이 사건은 양도담보, 주택임대차보호법, 담보권 실행 등 여러 법률 문제가 얽혀있는 복잡한 사안입니다. 법원은 위와 같은 법리를 바탕으로 A씨와 B씨의 약정 내용, 임대차 시점 등을 더 자세히 살펴봐야 한다고 판단했습니다.