건물 공유지분, 어떻게 나눌까요? 현물분할 vs. 경매

여러 사람이 함께 소유하는 건물, 즉 공유 건물을 둘러싼 분쟁은 흔하게 발생합니다. 공동 소유 관계를 정리하고 싶지만, 합의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판결을 통해 해결해야 합니다. 이때 핵심 쟁점은 '어떻게 나눌 것인가'입니다. 크게 현물분할과 경매(대금분할) 두 가지 방법이 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단 기준을 살펴보겠습니다.

현물분할이 원칙, 하지만 항상 가능한 것은 아닙니다.

법원은 공유물 분할 시 가능하면 현물로 나누는 것을 원칙으로 합니다 (민법 제269조). 예를 들어, 땅을 공유하고 있다면 각자의 지분만큼 토지를 나누어 소유권을 이전하는 것이죠. 건물의 경우에도 층별로 또는 호수별로 나누어 소유할 수 있습니다.

하지만 현실적으로 현물분할이 어렵거나, 분할로 인해 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에는 경매를 통해 건물을 매각하고, 그 대금을 지분 비율대로 나누는 대금분할을 합니다.

대금분할, 언제 가능할까요?

대법원은 '현물로 분할할 수 없거나 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때'를 다음과 같이 해석합니다.

• 현물분할 불가능: 물리적으로 나눌 수 없는 경우뿐 아니라, 건물의 특성, 위치, 면적, 이용 상황 등을 고려했을 때 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우도 포함됩니다.
• 가액 감손 우려: 공유자 중 한 사람이라도 현물분할로 인해 자신의 지분 가치보다 현저히 낮은 가치의 부분을 배정받을 우려가 있는 경우도 포함됩니다.

즉, 단순히 물리적으로 나눌 수 있느냐 없느냐 뿐만 아니라, 분할 후의 실질적인 가치 변화까지 고려하여 판단한다는 것입니다.

공유물분할의 대상은 '공유물'

공유물분할의 대상은 말 그대로 공유물입니다 (민법 제268조). 공유자가 건물과 함께 그 건물이 위치한 토지도 함께 소유하고 있더라도, 토지가 공유가 아니라면 분할 대상에 포함될 수 없습니다. 공유물분할 소송은 공유 관계를 해소하는 것이 목적이기 때문에, 공유가 아닌 대상까지 분할 대상에 포함시킬 수는 없다는 것이죠.

실제 판례를 통해 살펴보면,

위에서 소개한 대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결은 공유물분할의 대상 및 대금분할 요건에 대한 중요한 판례입니다. 이 사건에서는 건물은 공유였지만, 토지는 공유가 아니었기 때문에 토지를 분할 대상에 포함시킬 수 없다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 건물의 층별 효용 가치 차이, 근저당 설정 등의 사정을 고려하여 현물분할이 부적당하다고 판단하여 경매를 명령했습니다.

참고 조문 및 판례

• 민법 제268조 (공유물분할의 청구)
• 민법 제269조 (분할의 방법)
• 대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결
• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결
• 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다6746 판결
• 대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결

공유물분할은 복잡한 법적 문제가 얽혀있는 경우가 많습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.