건물 누수, 누가 고쳐야 할까? 임대인과 임차인의 수리 책임 분담

집이나 가게를 빌려 쓰다 보면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 누수처럼 건물 자체의 결함으로 인한 문제는 임대인과 임차인 사이에 분쟁을 일으키는 흔한 원인 중 하나입니다. 과연 누수 수리 책임은 누구에게 있을까요? 오늘은 임대인의 수선의무와 관련된 법적 내용을 살펴보고, 누수 발생 시 임대인과 임차인이 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

임대인의 수선의무, 어디까지일까?

민법 제623조는 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 계약한 목적대로 건물을 사용하는 데 문제가 없도록 임대인이 건물을 관리해야 한다는 뜻입니다.

하지만 임대인이 모든 수리를 책임져야 하는 것은 아닙니다. 임차인의 부주의나 고의로 인한 파손은 당연히 임차인이 수리해야 합니다. 또한, 임대차 계약 당시 특약으로 수선의무를 임차인에게 넘기는 것도 가능합니다.

특약이 있다면? 모든 수리 책임을 임차인이 져야 할까?

"건물 수리는 입주자가 한다"와 같은 특약이 있다고 해서 임대인이 모든 수리 책임에서 벗어나는 것은 아닙니다. 대법원은 이러한 특약이 있더라도 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정하여 임차인이 수리 의무를 부담한다고 판단하고 있습니다 (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결). 즉, 못질 자흔, 벽지 훼손, 전구 교체 등과 같이 간단한 수리는 임차인이 책임지지만, 누수와 같이 건물의 주요 구성부분에 대한 대규모 수선은 여전히 임대인의 책임입니다.

사례를 통해 알아보는 임대인의 수선의무

한 임차인이 점포를 빌려 사용하던 중 천장에서 누수가 발생했습니다. 임대차 계약서에는 "건물 수리는 입주자가 한다"는 특약이 있었습니다. 임차인은 누수 수리를 요구했지만, 임대인은 특약을 이유로 수리 책임을 회피했습니다. 결국 소송으로 이어졌고, 법원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 누수는 건물 전반에 걸쳐 지속적으로 발생했고, 수리 비용도 상당했기 때문에 대규모 수선에 해당하여 임대인이 책임져야 한다고 판단한 것입니다 (대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결 참조).

결론

임대차 계약 시 "건물 수리는 입주자가 한다"와 같은 특약이 있더라도, 누수와 같은 대규모 수선은 임대인의 책임입니다. 임대인과 임차인 모두 관련 법규와 판례를 정확히 이해하고, 분쟁 발생 시 적극적으로 해결하려는 자세가 필요합니다.