집주인은 언제까지 집 수리 해줘야 할까요?

세입자로 살다 보면 집에 크고 작은 문제들이 생기기 마련이죠. 전구가 나가는 사소한 문제부터 보일러가 고장 나는 큰 문제까지, 이럴 때 "집주인이 고쳐줘야 하는 거 아닌가?" 하는 생각이 들 텐데요. 집주인은 어디까지 수리해줄 의무가 있을까요? 오늘은 임대인의 수선의무에 대해 자세히 알아보겠습니다.

기본 원칙: 사용·수익에 필요한 상태 유지

민법 제623조에 따르면, 집주인은 세입자가 계약 기간 동안 집을 제대로 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 쉽게 말해, 세입자가 계약한 대로 집을 사용하는 데 문제가 없도록 집주인이 신경 써야 한다는 뜻이죠.

사소한 고장 vs. 심각한 고장

그렇다면 모든 고장을 집주인이 수리해야 할까요? 그렇지는 않습니다. 세입자가 별다른 비용 없이 쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장, 예를 들어 전구 교체, 수도꼭지 누수 정도는 세입자가 처리하는 것이 일반적입니다. 하지만 수리하지 않으면 집을 제대로 사용할 수 없을 정도의 심각한 고장, 예를 들어 보일러 고장, 배관 파손 등은 집주인이 수리해야 합니다.

특약이 있다면?

"집 수리는 세입자가 알아서 하세요!" 이렇게 집주인과 세입자가 특별히 약속한 경우도 있을 겁니다. 이를 '특약'이라고 하는데요. 특약이 있다고 해서 모든 수리 의무에서 집주인이 면제되는 것은 아닙니다!

특약으로 집주인의 수선의무를 면제하거나 세입자에게 넘길 수는 있지만, 특약에 구체적으로 어떤 수리까지 세입자가 부담하는지 명시되어 있지 않다면, 일반적으로 사소한 수리만 세입자가 부담하는 것으로 해석됩니다.

예를 들어, "모든 수리는 세입자 부담" 과 같이 포괄적인 특약이 있더라도, 배관 전체를 교체해야 하는 등 큰 공사가 필요한 경우는 여전히 집주인이 책임져야 할 가능성이 높습니다.

대법원 판례: 배관, 보일러 고장은 집주인 책임!

실제로 배관과 보일러 시설이 노후되어 온수 공급과 난방이 안 되는 경우, "수리는 세입자 부담"이라는 특약이 있었음에도 불구하고 대법원은 집주인이 수리해야 한다고 판결했습니다. (대구고등법원 1994.6.16. 선고 93나3258(본소),93나3265(반소) 판결). 배관과 보일러는 건물의 중요한 부분이고, 전면적인 교체가 필요한 큰 공사였기 때문입니다.

결론

집주인의 수선의무는 '세입자가 계약한 대로 집을 문제없이 사용할 수 있도록 하는 것'이 핵심입니다. 특약이 있더라도 어디까지 세입자 책임인지 꼼꼼히 확인하고, 큰 수리가 필요한 경우에는 집주인과 충분히 상의하여 해결하는 것이 좋겠습니다.